锅炉厂改造项目营销思路.ppt

合家地产经纪锅炉厂改造项目营销策划思路破局之道——三步走第二步:结合自己找定位第一步:带着矛盾看市场第三步:通过分析找战略第一章:看市场1:营销矛盾解析2:市场分析3:市场小结营销解析本案区位优势明显,定位必然为高端产品;但体量较小,不宜形成影响力;规划为公寓与住宅,但其中公寓部分并不具备传统商业氛围,如何定位将成为项目后期能否实现快去化与高价值的关键点!带着未解矛盾去看市场!!本案营销矛盾点:公寓VS住宅(高层、多层)一级市场桥西区近年土地供应量屈指可数2012年市内挂牌成交的56宗国有建设用地中,桥西区9宗,但大多数集中在二环外及西南区域。桥西区作为石家庄传统核心,住宅、商业市场成熟,可开发量较小,大多数地缘性置业需求,得不到释放。东胜广场嘉和广场鑫科国际国赫金茂府勒泰中心新源华庭国际苏宁广场华强广场金指数广场金恒基鹿城橙悦城石家庄在售公寓分布石家庄在售公寓市调项目特色:项目高度融合城市核心资源,具备超强的品牌优势;石家庄首个商铺化公寓,主力面积30-60㎡,依托华强电子世界,不仅具备传统办公、居住等功能,还具备商铺的延伸功能,产品展示、交易、电子商务、投资价值堪比商铺;2012年7月15日公寓F座开盘,当季度去化率达90%。对本项目的启迪:商铺化公寓定位,适合多种企业办公需求;适应市场需求,强势推出产品,快速销售。区域典型项目分析区域典型项目分析项目特色:项目集精装公寓、5A甲级写字楼、乐汇城为一体的城市综合体;LOFT家族公寓强调艺术感和圈层感,创新型室内功能分区可再设计,最大化舒适度,商住相宜。对本项目的启迪:精准的市场定位为公寓产品的畅销保驾护航;公寓产品强调“一专多能”。居住、商务、商铺包装上灵活多变;客户认可期房销售,销售节点灵活,可快速回现。现阶段石家庄楼市有较强的两极分化趋势,高端住宅项目层出不穷,原河名墅、天山熙湖、中央悦城等各类高端产品蜂拥上市,消费者对高端别墅、洋房的认可程度在不断提高。刚需型住宅也占有半壁江山,消化速度迅猛。中间产品因限购限贷政策影响,境遇相对尴尬。购房者逐渐将更多因素考虑在内,品质较好、企业信誉高、户型好、物管优秀等一步到位的高品质住宅受到消费者热捧。恒大、万达、万科、华强、保利等全线进驻,以走量为主,性价比超优。石市房地产进入品质竞争时代:拼价格、拼宣传、拼品质(景观、智能化、精装修等)。并因其强大资本流、企业品牌效应,抢夺了大量高端客群,导致其他开发企业升级产品,如怀特·翰墨儒林等一系列项目面世。两极分化严重,刚需、高端飘红外来房企,引发省会地产品质提升,瓜分高端客群改善性住房逐渐一步到位石家庄住宅市场分析