成都loft产品专题报告.ppt

1LOFT产品专题报告(初步)2011-8-262目录第一篇背景资料第二篇市场概况第三篇产品研究一、释义及源起二、特点分析三、优劣势分析四、购买因素分析一、需求情况分析二、供应情况分析三、销售情况分析四、重点案例分析一、户型结构二、经济性分析3第一篇背景资料4一、LOFT释义及源起LOFT释义LOFT原意是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”现在指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间”。LOFT的内涵是高大而敞开的空间,具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。5LOFT要素高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁;流动性,户型内无障碍;透明性,减少私密程度;开放性,户型间全方位组合;艺术性,通常是业主自行决定所有风格和格局。6LOFT源起20世纪40年代的时候,LOFT这种居住生活方式诞生于纽约SOHO区。在20世纪后期,LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术,逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式,并且在全球广为流传。在20世纪90年代以后,LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房,从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间,在浩大的厂房里,他们构造各种生活方式,创作行为艺术,或者办作品展,淋漓酣畅,快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。7SOHO区全是上了年头的老建筑,而且建筑风格几乎是一个样子:大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔……这里以前是囤积纺织品的仓库区,所以这些建筑根本不是为了审美而设计的,它唯一给人的感受就是高大、宽敞、结实。(贫穷的艺术家)通常的做法是:把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作的区域,然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用以居住,这就是LOFT的雏形。因为这些建筑设计之初,根本就不考虑采光的问题,而且即使有巨大的窗户,窗外也没有风景可言,所以墙壁被涂上灿烂的颜色,巨大夸张明亮的工业照明设备经过改造被继续使用。为了生活,艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商店,出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间,于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面,与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差,这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。”纽约SOHO区——LOFT源起纽约SOHO区8二、LOFT特点背景资料:2010年2月下发的《成都市建设项目容积率计算规则》,新规则对层高、阳台赠送等做出了新规定,使开发商再也不能利用层高、阳台来“偷面积”了。其中首次明确,。办公建筑、。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。。最大特点——面积赠送,超高性价比总投入比照住宅,收益上要比照商业——商务公寓,特别是LOFT兴起的根本原因。“LOFT”最大的卖点就是“面积赠送”,即所谓的“偷面积”,无一例外赠送的面积都超过了100%,甚至有开发商的赠送可以达到200%(万景峰的“LOFT”可以达到3层之多)。住宅不能“偷面积”了,LOFT还行。9在商业地产领域,LOFT是入门级的投资产品,总价低、易手能力强、租售两宜、投资回报率高……诸多的优势,让LOFT在今天依然成为很多年轻投资者青睐的对象。对消费者来说,投资性能优越:“LOFT”最大的特点还是在它的投资属性上。有足够高度由一层变幻为两层,这种看得见的实惠,让很多初次尝试投资的新手,能以一层的总价挑战两层的面积。从价格来说,大多数的“LOFT”都采用了买一层送一层的定价策略,虽然房价会比同区域的商务公寓贵,但是从实得的单价来说,“LOFT”在价格上具有非常巨大的优势。售价1万元,但是实得面积单价5000多。而在投资的租赁市场上,可以搭建的“LOFT”往往也比普通商务公寓租金更高。10据了解,,土地面积不变,产权登记面积不变,每平方米却要多卖出好几千元,可以说这种户型比普通户型的利润要高。在目前的市场条件下,“LOFT”确实是让开发商和客户都可以实现双赢的物业产品。对开发商来说,成本增加不多,卖点增大不少