北京房地产市场动态政策分析.doc

07年5月关键词:北京两块限价地投标揭晓--金融街13亿拔头筹汇盈市场部二OO七年5月目录第一部分宏观政策 3一、 最新政策 3二、 汇盈评论 3第二部分市场动态 6一、 土地供应分析 6二、 市场供应情况分析 13三、 市场销售情况分析 15四、 新盘供应 17五、 市场资讯 20六、 楼盘资讯 26第三部分企业动态 34第四部分二手房动态 40第一部分宏观政策最新政策5月份房地产市场仍充斥着调控的色彩,与以往稍微不同的是土地及金融调控扛起了5月的大旗。土地方面,伴随石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地与丰台区花乡“鸿基花园二期”项目用地相继上市,北京市首批限价房用地都完成了交易,标志着“两个一千万”步入实质性操作阶段;金融方面,面对流动性资产过剩、CPI持续上扬等问题,央行于本月18日决定再次上调人民币存款准备金率和存贷款基准利率,从2007年6月5日起,,从2007年5月19日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率;另外值得一提的是本月10日外汇局在发布的2006年中国国际收支报告中表示,外汇管理部门今年将继续贯彻国务院的战略部署,严格资金流入和结汇管理,继续加强外资进入房地产的监管。2007年5月份房地产相关政策一览颁布日期法律、——%(全国)(全国)汇盈评论从本月相关政策及事件来看,呈现以下几个特点:金融紧缩当前对外贸易及固定资产投资仍然是我国经济增长的主导力量。从统计局公布的数据显示,今年1-,比去年同期(下同)%,,,5月份当月实现贸易顺差130亿美元,继去年10月后再创单月顺差新高;而城镇固定资产累计投资达32045亿元,%,其中,房地产开发完成投资7214亿元,%。面对投资增速过快,流动性资产过剩,人民币升值压力以及CPI持续上扬等问题,央行上调人民币存贷款基准利率及存款准备金率,增加资本成本,控制银行放贷量是情理之中的事情。该政策必然会影响房地产企业的开发节奏,对于主要依靠银行贷款以及一些快速发展中的开发企业影响更为明显;另外就购房者来说,上调存贷款基准利率意味着购房成本增加,投资需求受到一定程度的限制。国内的金融紧缩客观上也刺激了外国资本入市步伐,国家发改委公布的资料显示,今年1至4月,外商直接投资达125亿余元,同比约增136%,拥有土地的国内开发企业与资金实力雄厚国外投资机构一拍即合,加速了房地产开发进程。这明显违背了政府的调控意愿,于是在本月10日外汇局在发布的2006年中国国际收支报告中表示,外汇管理部门今年将严格资金流入和结汇管理,继续加强外资进入房地产的监管。房价调控进一步细化北京市首批限价房地块招标工作的圆满完成,更显现出政府在房价调控中拥有绝对的控制权:“限定销售价格,竞争土地价格”,任何一家开发企业都必须遵循政府制定的这一游戏规则。从实际交易情况来看,三块限价房地块的竞争是相当激烈的,国内多家大型房地产企业都参与竞标。这一事实充分说明了政府调控房价不是有没有能力的问题,而是意愿问题,毕竟限价房地块是以损失部分土地出让收益为代价的。而在此之前,政府对房价的调控是比较暧昧的,“70/90”政策调整的是房款总价,毕竟土地出让收益是地方政府收入的重要组成部分。限价房的出现对于区域房地产价格也产生相当大的影响:如果说天价房给周边普通楼盘带来价格上升空间的遐想,那么限价房无疑是一泼冷水,强烈震撼着开发商以及消费者的心理价位;对于开发企业来说,限价房出现后,他们不得不重新考虑未来的经营模式,由于限定销售价格,因此必须要在保障建筑质量的基础上,降低开发成本同时提高居住舒适度,才能增强企业竞争力,实现目标利润。第二部分市场动态土地供应分析5月土地成交情况序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)-