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我国房地产经纪信息共享模式与MLS对比分析
摘要:MLS是国外成熟的房地产经纪行业信息共享模式,由于我国不具备推行条件,长期以来难以移植。当前,特殊的交易环境和互联网经济在我国催生出了新型房地产经纪信息共享系统模式――经纪电商模式。这一模式与MLS相比,其主体由房地产经纪行业协会变成了经纪电商,收益方式更加多样灵活,更有利于消费者的利益保护,但在行业信息利用效率和企业利润最大化两个目标之间存在一定的冲突,仍需进一步改进完善。
关键词:房地产经纪;信息共享系统;MLS;经纪电商模式
长期以来,我国房地产经纪管理部门希望引入国际上通行的成熟高效的房地产经纪行业信息共享模式――MLS,但未能实现。我国的房地产经纪行业自本世纪初起经历了十几年的高速发展,行业规模急剧膨胀,信息管理效率低下的问题未得到有效解决。2013年后,由于房地产市场遇冷,交易量大幅下降,房地产经纪行业进入低迷期,企业开始多方寻求突破困境的方法,“互联网+”成为各主体的共同选择,无论是传统的房地产经纪企业,还是蓬勃发展的网络公司,都期望利用互联网改善和提升传统房地产经纪运行效率,以此促使传统行业蜕变。在这样的背景下,富有中国特色的新型房地产经纪信息共享系统--经纪电商模式渐成雏形。那么,我国的新型电商模式和MLS有何异同,各自有哪些利弊呢?
一、 MLS简述
20世纪30年代,MLS(Multiple Listing System)诞生于美国,作为经纪人自发组织实施的一种信息共享系统,被全美大多数经纪人所接受。由于该模式卓有成效,后被加拿大、澳大利亚、新西兰等多国引入,成为房地产经纪行业信息共享系统的经典模式。至今,MLS所发挥的作用已经远远超出共享房源信息、加速销售的范围,成为行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。
MLS产生于市场经济成熟、契约精神普及的发达国家,其构建与实施的前提条件为:房主与经纪机构签订独权委托代理合同。该合同决定了委托人和经纪机构之间的两层关系:首先为代理关系,代理关系使得房地产经纪人的角色定位非常明确,即代表委托人的利益行事,不会陷入居间关系中经纪人一手托两家的尴尬境地;第二层关系为独权,即在合同约定期内代理公司对委托房源销售权的垄断,排除了其他经纪机构甚至房主自己的销售权。销售权的垄断看似降低了竞争效率,而实际上,由于房地产的交易从获取信息、选择、看房,直至谈判成功的过程很长,60-90天的独权委托期限对房地产交易效率的影响是有限的。独权委托规范了行业秩序,避免了信息重复。同时,独权委托配合MLS的竞合运行模式,在实际操作过程中,非但不会降低销售效率,反而实现了更大范围内由多个经纪人销售。
MLS的竞合模式是这样运行的:会员经纪人获得独权委托的房源后,必须在3天内把核实过的、完备的房源信息在MLS中发布,其后,该房源可由全部加入MLS的会员经纪人进行销售,销售佣金在房源经纪人和销售经纪人之间按既定比例分享。在竞合模式下,美国MLS中约95%的房屋是由非房源经纪人销售出去的。由于全美90%的房地产经纪人加入了MLS,因此,MLS模式形成了近乎覆盖全美的高效竞合的房地产经纪行业生态圈。
美国MLS的所有者为各地区、各级别的房地产经纪人协会,与政府没有关系,所有的会员数据都在National REALTOR Data System(简称NRDS)系统中进行更新和维护。NRDS将各城市行业协会定义为会员数据收集的最初发起者,并颁发“数据接入点”身份。城市、州和全国三个级别的行业协会在NRDS中采取阶梯式权限管理,全国行业协会拥有最终解释权。系统中所有协会、经纪机构、经纪人员均须严格遵守国家行业协会制定的规则,一旦违规,其会员资格将被暂停或取消。
MLS需要大量的网络和计算机技术与管理,包括为会员机构和人员安装专门的软硬件、定期系统维护和提供信息安全保障。美国房地产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和技术研究部门,专职于MLS技术的实施和研发。
二、我国难以移植MLS的原因分析
MLS对房地产经纪行业的秩序规范、稳定发展、信息高效利用产生了积极影响,长期以来,我国房地产经纪行业管理部门关注并致力于引入MLS,但迄今未果。究其原因,有以下几个方面。
首先,施行MLS的前提条件不具备。MLS的预设前提是独权委托代理,但这一前提与我国消费者的交易****惯不符。作为房地产市场的伴生行业,我国房地产经纪业复苏于20世纪80年代初,21世纪初开始快速扩张,由于增长速度过快,经纪人员业务水平参差不齐,职业道德良莠参杂,行业自律缺失,法律法规有待完善,各种违规行为时有发生,负面信息时常见诸报端。由于行业信誉差,交易者在与经纪机构接触的过程中,戒心较重,房主为了避免利益受损,刻意在经纪公司之间设置竞争机制,