青岛房地产市场分析研究年度报告.doc

2008年青岛房地产市场年报H&P地产顾问机构市场研发中心2009年1月20日目录一、 全国房地产市场总结与分析1、全国土地市场情况2、房地产市场销售情况3、全国房价走势分析4、全国房地产态势分析5、2009年全国房地产市场预测二、青岛市场资讯盘点1、2008年青岛房地产市场大事记2、市场资讯回顾及点评三、2008年青岛房地产市场总体情况分析1、、、、、、楼盘销售排行2、、、商品房成交分析3、、、、、李沧区4、、、、黄岛区四、2008年青岛土地市场分析1、市内四区土地出让情况2、、、、土地出让方式分析3、市内四区典型出让地块分析4、崂山区典型地块分析五、2008年全国房地产政策研究1、2008年出台的政策2、全国各地2008年救市政策解读3、青岛房地产市场救市政策及解读全国房地产市场总结与分析2008年,在中国房地产纪年史上,具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是:美国次贷危机升级为全球金融风暴,全球经济显著下滑;国内经济背景是:经历五年繁荣后,2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步,我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬初降。纵观30年来我国房地产业的发展,明显可以看出1998年住房体制改革后,走出了一波“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而,繁荣过度便会出现泡沫,就应当有所回归,这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。从2007年第四季度开始,至2008年第三季度,我国楼市调整态势越来越明显,第四季度开始已加快下行。以历史的眼光,通过数据比照,从几个方面总结一下2008年中国房地产市场的运行态势。1、全国土地市场情况从2003年开始,我国土地市场步入繁荣期,重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米,并一直持续到2008年,其中2007年超过4亿平方米,为历史最高水平,反映出2007年在房市火爆的背景下,开发商积极拿地,各地纷纷爆出地王,大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。数据来源:国家统计局网站步入2008年之后,开发商购地热情明显下降,全国土地市场低迷,各地皆出现流标现象,大城市尤为突出。据不完全统计,今年,全国流标、流拍的土地达到出让总数的15%。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示,%。据统计,上半年,,仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3,广州的比例则更低,仅15%,福州则不及计划的三成。另外,国家统计局数据表明,1-11月,,%;,%。以上海为例,2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。地出让频频流标,充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年房地产市场持续下滑,过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱,一方面很多开发企业已无多余资金购地,或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此,今年已普遍出现开始开发企业减少开工量,或者停止项目施工,甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心,让观望气氛加重,不利于稳定市场。2、房地产市场销售情况其次,观察房屋销售形势。从1996年开始,我稳上升,2005年增幅较大,并首次迈上5亿平米平台,,创下历史新高——笔者估计以后也很难超越这一高点。2008年1-11月,,%。其中,%。充分表明,市场出现显著调整。数据来源:国家统计局网站由于全国各地楼市发展不均衡,2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区,一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成,惨不忍睹,已出现非理性超跌的现象。11-12月重点城市的成交量明显增加,主要跟政策利好有关,不具有持续性。总体而言,成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。3、全国房价走势分析看下图全国房价指数的同比增幅可知,近十年来,我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度,全国房屋销售价格指数同比由负增长,扭转为正增长,并一直持续至今。