住宅小区物业权属研究.pdf

住宅小区物业权属研究妒柯畚恼R研究方向:物权法闵遂赓郑云瑞副教授随着现代房地产以及物业管理的发展,住宅小区各种法律纠纷日益增多,而小区物业产权归属是前提基础。建筑物区分所有权理论是解决城市住宅小区权属争泌的基本理论,我国诹⒎ǖ牟煌晟坪屠砺垩芯康牟簧钊耄谛∏镆挡纠纷处理上各地存在着很大的分歧。本文通过建筑物区分所有权理论的分析,结合不动产相邻关系,对住宅小区中的产权归属进行了理论上的探讨,并对小区权属争议中最具典型性的两个方面:专有权的行使及限制、特殊共有部分的归属,结合我国现行立法进行实务上的分析,进而对《中华人民共和国物权法莅》的相关规定做出评析,提出立法建议。全文由引言、正文和结浯组成,正文为文章的主体,分三章。第一章分为四节,第一节从住宅小区物业权属争议入手,指出传统物权规则解决小区物业权属之不足,第二节介绍建筑物区分所有权理论的源流和内涵,对当前通行的观点予以评析,第三第四节将建筑物区分所有权理论运用到住宅小区产权归属分析之中,论述住宅小区专有权和共有权理论,具体阐述专有权、共有第二章分析住宅小区物业权属中的相邻关系,即建筑物区分所有中相邻关系,共分冢谝唤诮樯芙ㄖ锴炙邢嗔诠叵祷纠砺郏尤ㄔ慈胧侄越筑物区分所有相邻关系的性质进行探讨,并从与一般不动产相邻关系对比之中概括建筑物区分所有相邻关系的特征,第二节阐述建筑物区分所有相邻关系的具体内容:桐邻通行关系、相邻使用关系、相邻防险关系和相邻不可量物侵害,并指专业:作者姓名:指导教师:民商法权的客体与内容。
丶省孔≌∏镆等ㄊ艚ㄖ锴炙出应采取公共规约的方式对其进行规制。第三章运用建筑物区分所有权理论并结合现行立法,对当前司法实践中争议较大的住宅小区共有权几个特殊法律问题进行论述,共分三节,第一节小区停车库权属争议,第二节小区会所权属争议,第三节小区建筑物架空层权属争议,进行了产权归属分析,指出现行立法的不足并提出立法建议。
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住宅小区物业权属研究第一章住宅小区物业权属结构分析第一节概说引言一、住宅小区物业权属争议随着现代房地产业的发展,物业管理日益成为一门新兴的朝阳产业,其中的住宅小区物业管理由于所涉利益重大,与百姓生活密切相关,日益引起大家的关注,现实生活中小区物业纠纷也不断出现。在物业管理法律关系中,物业产权是基础,物业法律纠纷中其他问题的解决都以产权归属明确为前提。住宅小区物业权属争议主要涉及到两个方面:一是专有部分的使用及限制;二是共有部分的权利归属及收益分配,前者如业主对房屋的装饰装修给邻居造成的影响所引起的相邻关系纠纷,后者如地下停车库的权利归属、使用和收益分配等,这些都是现代住宅物业权属争议的典型案例。物业权属争议是现代住宅小区诸多争议的核心问题,是解决其他物业争议的前提基础,而我国的《物业管理条例》以及相关法律法规对物业产权归属所作规定都不甚明确,立法的欠缺导致各地在处理物业纠纷时分歧很大。本文运用建筑物区分所有权理论,并结合不动产相邻关系,对住宅小区物业权属争议进行理论上的探讨,并对现实生活中一些典型性的具体问题予以分析,以期对立法司法有所裨益。在现代城市住宅小区中,业主、开发商和物业管理公司之间的法律纠纷颇多,诸如、主与开发商之间关于房地产买卖合同的纠纷、业主之间因为小区内共有部分使用的纠纷、业主委员会与物业管理公司之间有关小区管理的纠纷等等,在某些情况下,多种纠纷交织在一起,使得法律关系非常复杂。住宅小区各种法律争议中,产权归属问题是解决其他纠纷的前提基础,因为只有物业权属明确,其他
同第豕娑ǎ骸凹追即开发公司1韭プ』峁┑叵峦3党〕滴弧!纠纷才能随之相应地解决。小区物业权属争议具体包括业主对专有部分所享有的权利和限制、剐‘共有部分的使用收益处分,这些法律纠纷在现代小区中都是非常典型的,现实中的案例也很多。关于此类典型纠纷,先举两例,案例一:某小区一位业主在装修时,擅自将阳台与房屋打通铺地板,并把部分落水管改用橡胶管子连接,把阳台的落水管用砖墙封闭起来。后在一次降雨中,由于落水管的橡胶部分损坏,雨水漏进地板内,该业主楼下房屋的阳台与房屋顶部交界处开始滴水,渗水向内延伸约两米多。物业公司及时赶到现场,敲丌封闭的落水管墙,将落水管修复,但楼下房屋地板因进水凸起变形。于是,上下两家业主以及物业公司之间产生了纠纷。案例二:某房地产开发公司开发一住宅花园,建成一号住宅楼出售。在该公司报批的有关文件和图纸中,均载明该楼欲建层,一层为本楼地下停车场。年赂霉究J甲龉愀媸勐ァU拍车热讼群笥敫霉径┝⒐悍亢贤:年抡拍嘲峤院蠓⑾止疽呀ǜ寐嗵追苛叵峦3党÷舾吮臼幸家商贸公司。商贸公司明确表示:因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位职工使用,其他住户如要停车必须按每小时元的标准缴费。张某