深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告.doc

深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告大益置业建筑(深圳)有限公司:承蒙贵公司信任,委托我司编制《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》。我司项目小组接受任务后,经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究,结合贵公司实际情况,提出了本地块开发的评价报告。《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》是我司项目小组成员通力合作的成果,同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司,供贵公司决策参考。谨致商祺!同致地产顾问有限公司                      二零零六年四月八日目  ................................................264开发建议...........................386结论...、机会、优势、劣势分析......40附表...41附表1  坭岗村城中村改造项目损益表...41附表2  坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表...,西临教育学院花场,北临二线巡逻道,南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区—银湖别墅区及笔架山相望。北靠凤凰岭,向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门——地王商圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺,尽享都市的繁华。(1)作为旧改项目,项目地块内以农民房为主,环境较差,管理较为混乱,该区域在市民心中的形象欠佳。(2)该地块现为功能混合区域,地块内含有住宅、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐,也潜在一定的拆迁风险。(3)地块不规则,内有三个普通的住宅小区。给小区的规划和销售造成影响。(4)本地块内现有高压线穿过,但日后将会被埋入地下,所以这一不利因素可以忽略。(5)本地块呈北高南低的走势,为景观设计提供有利条件。,区域环境优劣并存  (1)项目四周及内部分布有:碧清花园、金银苑、星湖花园等普通住宅小区以及部分其他建筑物。整体环境较为普通。  (2)项目处于泥岗西路北侧,货柜车流量大,造成很大的噪音、尘土和空气污染,对居住和商业而言是很大的不利因素。但随着货运主干道的北迁,这一不利影响将会弱化。(3)片区内的教育学院和风光小学给项目注入了文化内涵,有利于提升项目的价值。(4)福田和罗湖的外部环境,对项目起到强大的支撑作用。,高层远景风光独特(1)项目四周紧挨着普通住宅小区、学校以及部分其他建筑,近距离景观欠佳。(2)本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈,景观资源有很大的发掘空间。:——%——30%————————————,000平方米平均建筑高度18——20层商住比2:8车位4300个根据利润最大化原则,,。(1)从以上规划要点看,商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一致还需深入论证。原因有以下几点:①目前附近片区商业氛围非常弱。②本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态,偏居一隅。③片区的人口较少,自身没有足够的人口支撑如此大的商业。④按照30%的覆盖率来算,假设整个项目底层全部做商业,整个项目将有将近四层作为商业,