白云·时代新居策划案.doc

白云·时代新居策划案白云·时代新居策划案第一部分市场分析白云楼市现状分析1、区域概况及地产趋势白云区是贵阳市所辖的一个行政区域,是贵阳市的卫星城,通过贵遵高速公路与贵阳相连,它不仅是贵州最著名的铝工业基地,同时也是国内久负盛名的铝城。在以往筑城人的心目中,白云区给人的第一印象常常是偏远、粗糙、与贵阳市形成一个相对独立或断裂的区域。但,经过这些年市政设施的不断完善及白云人不懈的努力。虽然白云区客观上仍距离市区较远,但目前已有数条连接市区的交通干道交付使用;且区域经济历年来都在不断的迅猛增长。应该说,目前白云的房地产市场已呈现出前所未有的良好契机。在2000年9月召开的房交会上,小河、花溪的部分楼盘成为置业者瞩目的焦点。而白云区的房地产开发则悄无声息。报纸、电视等媒体上很少见到白云区的地产报道。我们都知道小河、花溪、白云这三个板块通过各自相连的沙冲大道、花溪大道、贵遵大道与贵阳紧密联系。小河的繁荣来自政策的指引和自身的动力;花溪的蓬勃发展得益于优美的地理环境和浓厚的人文气息;而白云区由于城市功能定位的不同,决定了白云区房地产的发展只能是结合大企业进行开发,以水平价格差同其它区域抗衡。对于楼盘而言,第一要素往往是地段与位置,那么对于郊外,尤其是白云区的楼盘来说,面临着新的考验和决策。2、白云楼市的发展进程白云区的建制是1973年才开始恢复的,起步较晚,发展缓慢。80年代初,只有为数不多的几栋住宅楼。至1993年房改时,全区也仅有500余套公房出售,供需矛盾十分突出。这在当时也刺激了房地产业的发展。93—94年,主要是职工集资建房,同时有部分商品房开发,当时的商品房价格十分便宜,每平方米才450元左右,几百套房子一推出来很快就被抢购一空。97年后,贵阳的部分开发商开始进入白云区,开发了一些较具品味的商品房,开始引入新的建筑理念。标准式、跃式、复式、别墅等各种户型多种多样,再加上人口的增多,住房居住的观念更新,市场供给不足,导致房价一路攀升,由前几年的每平方米550元—680元涨到现在的每平方米750元。而目前,在白云已涌现出一批较有口碑和品牌效应的,具备较好实力的发展商(如朝晖房开、强臣房开、永茂房开),他们对推动白云的房地产业,提升白云建筑的整体水平注入了新鲜的血液。3、区域地产市场蕴藏着巨大的潜力在白云区房地产的发展史上,依托大厂搞开发是其显著特点。目前贵州铝厂的2万多名职工中就蕴藏着巨大的购房潜力。其原因在于:贵铝目前的经济效益较好,职工的工资、福利待遇较高,从而其购买力较强;贵铝职工目前的住房条件尚不尽人意,职工有强烈的二次购房欲望。与贵铝相邻的白云村住房开发力度最大,目前连片开发了总面积逾8万平方米的贵铝住宅小区,以680元/M2—720元/M2的价格整体出售给贵州铝厂。其项目一期2万多平方米目前已交付使用,二期4万多平方米正在紧张施工中。今年年初开盘的朝晖花园,在小区规划、配套、物管、项目包装、促销手段等方面都有一定的创新,它在白云的地产业之中起了示范作用,并产生了明显的经济效益。4、区域综述通过对白云区楼市的调查,不难看出白云区楼市尚处于一个比较初级阶段,在售楼盘数量并不是很多,近10个左右,包括一些不知名的楼盘在内。从总体上看,区内各楼盘销售态势良好,以650-1200元/m2的价格出售,相对于贵阳及其它地区来说是比较有明显优势的。从各楼盘所处位置不难看出,在售的楼盘大多集中在白云大道两侧,而且多集中在白云公园附近,可见,便利的交通和优美的环境是吸引客户的有利要素。位于白云南路的楼盘主要有园林居、蓝天大厦及几栋未知名的楼盘,价格在750-1200元/m2元之间。这一地段处于白云的入口处,有着十分有利的地理优势,加上即将开发的金阳新区就在其西侧,所以,尽管价格相对于其它楼盘略高,但销售情况都还不错。位于朝晖路的朝晖花园则是区内唯一的大型楼盘,目间一期近200余套已售完,正推出二期的80套,销售态势也见好,毗邻金阳区的有利位置,区内较好的配套、物管以及优美的生态环境,吸引了区内不少客户的目光,销售状况良好并成为白云区内楼盘的典型代表。位于同心路的金谷园的客户则主要是与之相邻的铝厂的职工,这一楼盘利用地段在抓目标客户上应该留个典型。就目前白云楼市来说具有以下主要特征:规模大的不多,除朝晖花园外,基本都属于小规模。朝晖花园占地40000m2,建筑面积80000多平方米的规模在白云独树一帜,所以其在规模上已完全同其它楼盘区分开来,加上配套、物管方面的优势,自然成为区内客户的最爱,而其它楼盘均属小规模。各楼盘的建立受到市政府向金阳小区移动、区政府向南湖移动的影响。在市政治经济文化中心向西移的战略影响下,各楼盘的建立自然会考虑到这点,如各楼盘均位于白云大道两旁,典型的应属朝晖花园,其借助毗邻金阳小区通过对金阳的声势宣传了自己,自然又