项目经济测算.ppt

项目经济测算PART3地块现状地下部分:商业部分只有负一层可以销售产权并办理产权证,其余部分不宜开发为可售商业。塔楼:㎡,如果全部作为酒店,则必须整售,前期资金压力较大。塔楼:公寓式住宅作为快销产品,宜尽量划分为小面积户型,快速去化,以快速实现回现。项目经济指标名称单位数量1规划用地面积㎡201842总建筑面积㎡1932703地上建筑面积㎡150270商业㎡48070酒店、办公㎡22800公寓式住宅㎡794004地下建筑面积㎡43000商业㎡13500车库及设备㎡295005建筑占地面积㎡99306建筑密度%-,前期成本投入较高,以目前项目投入现状,除地价外,项目开发单方成本约为4000元/平米。经济测算通过现有物业类型规划体量进行成本核算:酒店、办公公寓式住宅公寓式住宅公寓式住宅总建筑面积193270㎡成本投入4000元/㎡:项目公寓与市场竞品的平均价格比,高还是低?商办/商业售价:项目公寓与市场竞品的平均价格比,高还是低?本项目结构好,但整体面积较大,不利于划分销售,建议降低市场销售均价,市场销售均价为18000元/㎡,本项目方可依照16000元/平米实现销售。商办物业实现销售价格为6000元/平米。酒店物业,前期开发投入大,在商业价值较高,宜保商业自持的前提下,为平衡收入,尽量减少商业部分销售,减少商业未来经营的风险,建议不做酒店。车位售价:车位建议遵循市场价格。10万元/个。本项目作为区域内屈指可数的商业项目,综合配套齐全,住宅类产品完全可以实现品质的拔升,市场均价为5000元/㎡。本项目可实现为:5500元/㎡目前以项目住宅均价为:5500元/平米,车位销售单价10万元。保守估计项目其公寓产品销售价格为5500元/平米。商办物业销售价格为6000元/平米。商业销售均价为16000元/平米。经济测算物业类型公寓式住宅79400㎡销售单价5500元/㎡㎡销售单价6000元/㎡,保守分析本项目除商业外,各类物业的销售率为80%,。前期资金回收为:(++)*80%=。目前可分析出,项目在保持资金链平衡前提下,-=。物业类型地下停车位1133个地面停车位96个(不可售)销售单价10万元/:100,商业面积为61570,即可供商业使用的车位数量为600个,地面不能销售,地下部分可销售车位数为629个。,此缺口数额太大,小的调整不足以影响项目的收益平衡,本项目不得不销售部分商业!解析:本项目为集中商业,集中商业不便于销售,类似于,万达、凯德、中粮等都不会卖集中商业,是为了便于管理。在不卖的情况下,怎么解决资金问题?如果写字楼考虑做超高层,偷容积率,可以增加写字楼面积,但同时建筑成本直线上升,销售难度增加,不适合项目。公寓部分通过主题包装及建筑立面优化,可提升售价,但售价提升造成与公寓销售速度之间的矛盾,是否适合本案尚待研究。停车位用于写字楼、公寓等部分,全卖,用于商业部分不能销售。以上,对于项目目前面临资金问题的解决思路,不能立竿见影的解决项目资金难题!商业销售策略一:水平方向划分商铺区域并销售,,有可能导致一层大量销售,增加项目整体运营风险,策略一不可选取。策略二:垂直方向划分商铺区域并销售,即把项目划分成两个独立的部分,一部分作为销售用途;另一部分,打造为集中商业用途。因从垂直方向分割,人流动线分离,各自拥有独立的交通通道,故两部分互相干扰少。策略二可取。建议垂直方向划分商铺,使之成为独立区域并销售经济测算地下部分可实现回款=3000*90%*16000元=4800万元。以前文推算,商业均价为16000元计算。负一层,借助地铁概念,并具有超市的带动作用,人流量有保证,可划分成小铺,直接销售。我司建议,该部分原则是在保证大型超市的面积基础上,剩余面积全部划分销售。负一层总建面为13500,超市选取的面积按1万平米计算,除却设备房等公摊,地下一层即可实现销售面积为3000㎡左右。地下商业建议直接销售3000平米,销售率按90%计算。地下部分考虑出租率后的最终价格=4800万/(3000*90%)元=17777元。经济测算市场中普遍存在的销售模式为:1、直接销售。2、带租约销售。3、返租销售。针对项目考虑到