华贸中心定位及营销发展战略报告.ppt

谨呈:北京国华置业有限公司——华贸中心定位及营销发展战略报告建筑城市高度中原地产代理(深圳)有限公司二零零八年十月中原地产代理(深圳)有限公司二OO八年十月我来了我看见我征服Veni!Vidi!Vici!我来了6年前,北京国华以“做诚信之人,筑经典之城”为宗旨,成功打造了北京华贸中心这一伟大时代的伟大作品。6年后,惠州华贸中心将秉承这一信念,打造成华南板块的顶级综合体,再筑经典之城!做为北京国华继北京华贸中心后的全国第二个华贸中心,惠州华贸中心以领袖者的姿态,向惠州甚至整个华南板块发出历史最强音:“我来了!”前言以市场为前提,征服则是最终目的。为什么是“征服”?因它不同于一般房地产开发,仅以盈利以及建造舒适人居、推广品牌等为最终目的。华贸中心是一个城市中央的超大规模综合体,它是一个城市的名片,为社会服务,是一个构成城市历史的百年作品。它必将是一个华南具有影响力的项目。此即为“征服”!因此,我们认为华贸中心必将扮演一个征服者的角色!那么如何打造并成功运营这样一个征服者?征服者打造?征服者营销?我看见我征服从北京到惠州,从2002年到2008年,时间和空间在改变。新的华贸中心将面临一个新的开发背景,站在陌生的惠州,华贸中心将看见一个什么市场环境?看见市场给项目带来什么机遇与威胁?市场环境征服者打造征服者营销>>宏观市场>>中观市场>>微观市场>>地块解析>>项目定位>>物业发展>>风险评估>>营销策略>>内外销策略>>体验营销>>销售服务三大问题>>宏观市场|经济形势|政策走势|城市发展>>中观市场|区域背景|市场行情>>微观市场|案例研究|竞争局势市场环境TheMarket经济形势:面对全球金融危机的不利影响,中国经济依然保持着整体向上的发展势头,并保持活力2008年7月,一些国际组织和预测机构对2008年中国经济增长率的预期水平仍处于高位。%,%,亚洲银行预测增长10%。2008年10月,国际货币基金组织发表报告预测,08至09两年中国经济增长速度将有所放缓,%%,中国经济仍将保持活力。2008年上半年,中国经济发展经受了严峻的挑战和考验。先是南方遭遇历史罕见的低温雨雪冰冻灾害,后来又发生了举世震惊的汶川大地震;同时,美国经济深受次贷危机的影响,世界经济增速明显放缓;国际原油、铁矿石、粮食等产品价格上涨,形成输入型和成本推动型通货膨胀的双重压力。%,依然属于世界上增长速度比较快的国家。10月初,温家宝总理表示:“总的看,中国经济的基本面并没有改变,正朝着宏观调控的预期方向发展。此外,中国金融机构实力普遍增强,盈利能力和抗风险能力提高,市场流动性总体充裕,金融体系是稳健的、安全的。应对这场金融危机,中国最重要的是把自己的事情办好,保持经济稳定、保持金融稳定、保持资本市场稳定,一个有13亿人口的大国长期保持经济平稳较快发展,就是对世界的最大贡献。”世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫则指出,中国经济仍将保持稳定快速发展。政策走势:为应对全球金融危机,政府放松银根,利好房地产市场9月底以来,为应对金融海啸,各国政府纷纷展开救市行动,全球减息周期开始启动。央行9月15日发布消息,下调贷款利率和存款准备金率,这是央行近4年来首次下调一年期贷款利率,存款准备金率更是近9年来首次下调。10月9日,央行再次决定“二率齐降”,且这次存贷款利率齐降,下调幅度较大。这是04年步入加息通道以来央行首次降息:其中,10月9日利率下调幅度较大,%,同时,%。政策走势:许多城市已经出台救市措施,中央亦出台相应政策,行家预测未来将有进一步动作刺激房地产市场2008年5月以来,不少城市已在地方政府权限范围内明确“救市”思路、祭祭出“救市”新招,热门方式如减免契税、下调二手房交易综合税、放宽住房公积金贷款政策、降低开发企业报建费,甚至直接对购房者进行财政补贴等等。据统计,截止至10月,已经有18个城市相继推出了救市政策。摩根大通近日也就国内楼市发布报告称,对于作为中国经济的支柱产业之一的地产行业,中国可能采取目的明确的措施,并通过降息来刺激低迷的房地产市场和经济增长。针对楼市措施还可能包括下调贷款首付比例,尤其是对于第二套房屋购买下调40%的定金比例;允许增加发债来为开发商提供资金,减少或者减免土地增值税;允许房屋购买者从个人所得税扣除贷款等。美林证券驻香港经济学家陆挺同样预测认为,很快就能看到财政政策和货币政策的一个大规模转向,政策将更趋向于刺激经济,而中国也将从美国房地产和金融行业汲取教训,减少房地产行业衰退对金融和经济的影响非常明显。从2008年11月1日起,对个人首次购买9