龙湖地产七巧板运营体系.pdf

龙湖标杆研究成果龙湖运营管理体系投资决策科学决策降低及收益跟投资论证及收益跟踪投资风险投1踪体系项目收益控制资土地投资分析结果、项目启动阶段结果降低项目运营论阶段性成方案设计成果验收、初步设计成果演算果管理体风险施工准备阶段成果、营销阶段成果提升项目运营证2系交房阶段成果、后续阶段成果质量实集PMO预算决策会、PMO项目启动会现设团3运营决策阶段成果审查会、PMO关键决策会职责明确提高体系半年年度总结会、PMO月度运营会、项目周例会决策效率预定运营定集团关键节点计划管理项提高项目运营体4进度计划公司一二三级计划管理效率收目系管理个人计划管理基益成本控制成本指准5成本管理体系目标成本、动态成本的跟踪及控制敏感分析项标头寸保证防范风目资金预算险6预算制定、滚动资金计划控制提高资金运营效指管理率标7知识管理知识积累、管理及分享知识积累及共享体系1龙湖标杆研究成果运营篇:1投资决策及收益跟踪体系2阶段性成果管理体系3运营决策体系4进度计划管理体系5成本管理体系6资金预算管理体系7知识管理体系2龙湖标杆研究成果投资决策流程,从土地储备计划制定伊始,联合土地、市场、研发、工程、采购部等职能条线,上报董事会批准,经过审核方能拿地三年土地储备计划土地信息收集市场调研及定位项目预案项目计划成本估算发展部营销部研发部工程部造价采购部投资测算模型——投资分析专员完成上会资料否上会资料初审是否通过是上会资料批准及上报否上会资料复审是否通过是投资论证及决策通过否决修改后重报参与投标/拍卖/签订土地意向书签订土地合同3龙湖标杆研究成果投资分析模型—从项目立案到收集资料到后续开发过程中,对可能出现的问题点提前预估,预设解决方案项目预案项目基础资料项目开发分期全项目建设计划项目成本测算项目销售计划项目回款计划留存资产项目付款计划租赁计算项目资金来源及运用表项目税费计算项目融资计划及支付计划项目收益评价指标项目敏感性分析4龙湖标杆研究成果投资评价指标5龙湖标杆研究成果收益跟踪,每月均对项目收益进行测算,力求提高资金运用效率,使集团明白资金流向,为后续资金注入提供依据成本回顾报销售及回款告报告对比全景模型项目基准收每月动态益更新进度计划报资金计划及告总结小于年小于上小于上度预算月指标会指标指标地区公司解释原因提请投委会重新审地区公司提交书面报告并提出改进措施查6龙湖标杆研究成果运营篇:1投资决策及收益跟踪体系2阶段性成果管理体系3运营决策体系4进度计划管理体系5成本管理体系6资金预算管理体系7知识管理体系7龙湖标杆研究成果阶段成果管理的意义对项目各阶段性的完成质量,由地区公司PMO成员、项目团队、下游相关人员进运营质量评价行评价明确项目信息流的管理,每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的阶段完成标志明确信号运营资料积累项目运营知识的积累和共享8龙湖标杆研究成果阶段成果管理流程9龙湖标杆研究成果开发过程形成38个项目阶段性成果和6个例外性阶段性成果开发1、土地投2、项目启动3、方案设计成果4、初步设计成果5、施工准8、后续阶阶段资分析阶6、营销阶段7、交房阶段阶段验算与初设指导验算与实施指导备阶段段相关部门段PMO召23、投资验算及分析报3、投资分析8、投资分析报告16、投资验算及分析报告(初设)项目月度投资收益分析简报集人计划报告(土地)(启动)告24、项目目标成本部25、项目销售指标项目负责7、项目以二级进38、项目后评项目月度计划运营简报人度计划估报告12、方案设17、初步设9、方案计划任务计计任务书20、初步设计成书18、景观初果10、景观方案设计13、景观方施工图设计成果过程设计变更、现场指导、材料选步设计任务21景观初步设计2、项目预案任务书案设计30、精装房方案设计样等研发书成果30、精装房方案设计11、精装房定位、成果精装房初步设计及施工图设计成果14、精装房设计是参与22、精装房方案限价以及建设实施户型研讨及其他专业指设计任务书方案导性意见31、项目营销策略方案6、售楼处、样板1、项目战略32、售房合同配1、项目战略房计划及预算市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会审及定位、市场假置标准营销4、项目定位、客交底纪要35、交房方案设及客户定位33、售房合同附户定位、市场预测销售指标分解报告图及销售假设34、价格表及付款方式5、成本敏感分析、15、成本测算及验算报19、项目成本分29、招投标、计价方价值分配及成本预成本系统动态跟踪报告造价告析报告案、合约规划设方案26、项目管理大纲27、三通一平实施方工程设计成果会审及交底纪要10案施工管理27、施工、监理单位筛选及评估报告36、资产管理方案其他37、商业移交方案