房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 第九章　物 业 管 理.ppt

21世纪建筑工程管理系列规划教材房地产经营与管理主编银花张加颖第九章物业管理第一节物业管理概述第二节物业管理的内容第三节物业管理运作的基本环节第一节物业管理概述一、物业与物业管理的概念(一)物业(1)固定性房屋建筑在一定的土地上,位置固定,不可移动,属于不动产。(2)耐久性土地不会磨损,它可以永久使用。(3)多样性房屋的实物形态千差万别,世界上找不到完全相同的两个物业,在构造、功能等诸多方面总有差异。(1)居住物业包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。(2)商业物业包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。(3)工业物业包括工业厂房、仓库等。(4)其他用途物业如车站、机场、医院、学校等。(二)物业管理(1)社会化物业管理的社会化和过去房屋所有人自建自管的分散管理体制不同,社会化物业管理能够对不同物业所有人集中的一个物业小区或一幢物业进行统一管理,克服了各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧管理体制下的弊端。(2)专业化物业管理企业所进行的物业管理和传统的房屋管理不同的是对物业进行专业化管理。(3)企业化物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的,指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理的过程。第一节物业管理概述二、物业管理的特点与原则(一)物业管理的基本特点(二)物业管理的主要原则(1)“用户至上、服务第一”原则在物业管理全过程中,在人、财、物、信息诸要素中,人是最主要的因素。(2)两权分离原则财产所有权与经营权分离,是社会主义市场经济的重要原则,也是在社会主义市场经济条件下发展物业管理的基本前提。第一节物业管理概述(3)综合管理原则传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容,管理内容单一。(4)有偿服务原则物业管理的属性是经营,所提供的商品是劳务和服务,它推行的是有偿服务、合理收费。(5)一业为主、多种经营原则物业管理企业是自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展的经济组织。(6)管理竞争原则市场经济的本质是竞争,优胜劣汰。(7)三效益并重原则所谓“三效益”,是指社会效益、环境效益、经济效益。三、物业管理的产生与发展第一节物业管理概述(1)加强法制建设,走法制化的道路目前,我国颁布的法律法规中有关物业管理的条款不少,部门规章和地方性法规的数量更多,但从加入WTO的角度看,法制建设还比较薄弱,突出表现在市场规则和市场机制方面。(2)加强培训工作,不断提高从业人员素质物业管理在我国还是一个新的行业,许多从业人员没有很好的专业基础,从物业管理的需要来看,从业人员的素质还不能与之相适应,迫切需要加以提高。四、物业管理企业(一)物业管理企业的概念第一节物业管理概述(二)物业管理企业的资质管理(1)资质一级企业的标准1)注册资本500万元以上。2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。3)管理两种类型以上的物业。第一节物业管理概述4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。5)20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号。6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。7)建立了维修基金管理与使用制度。(2)资质二级企业的标准