产业园区的五大致命风险.doc

产业园区的五大致命风险园区这行不好干,不仅投入周期长,收益见效收慢,更还需要直面各种“坑”与陷阱,可谓战战兢兢,如履薄冰,没一点产业情怀,没一点佛系心态,没一点实业梦想,还真无法坚持下去。臣通顾问总结了园区行业需要直面的五大风险,不一而足,只希望能够让行业同仁有所思悟。一、政策风险产业地产就是政治地产,政府是产业园区的第一大客户。园区这行,严重依赖政策,什么税收、土地、房地产、货币、金融、信贷政策等等,甚至连环保政策都能引来一场腥风血雨。招商蛇口、市北高新等等一票上市企业,都将政策列在可能风险的首位。江湖传闻,华夏幸福经历过的几大重要转折中,抓紧政策的豁口曾生生将华夏幸福从死亡的边缘拽了回来。如果哪家园区企业没有及时跟踪研究最新政策,及时采取灵活应对手段,或者在跟政府谈判阶段,没彻底将政策的33个要点吃透,这行你真难以混下去。二、经营风险园区为了多招商、招好商,哪个不使出吃奶的劲儿?就拿特斯拉中国建厂来说,上海广州争得一地鸡毛,搞到如今没了下文,广州甚至把原本给特斯拉的土地划给了贾跃亭的FF。招商也越来越不好做,土地越来越不好拿,本就是惨淡经营,业内同质化竞争,如今还要面临财大气粗,挥舞着金元开道的房企们的入侵。一众房地产商(如万科、恒大、碧桂园、绿地、融创……)大举攻城略地,市场竞争加剧,这叫咱这些老牌园区企业情更是举步维艰。三、财务风险园区开发有三大特点:项目开发周期长、资金投入大、回报慢。若想开辟个新园区,基础建设、土地整理、房地开发,那个不需要大量资金投入?靠着高杠杆、高负债率撑起了现金流,走着钢丝玩平衡术,这风险能不高?要是没有花样百出的融资手段、没有央企背书,没融资渠道,如何玩转现金流?面对融资渠道的受限与缩窄,再加上园区物业去化的难题,一个不小心,那个环节出了问题,就是现金流断裂的万丈深渊。四、产业投资风险这几年,园区企业们都喊着要做产业投资,张江高科、东湖高新、中电光谷。容易么?虽然许多企业都是园区开发的老油条,但在投资这事上都算新手。好项目你想跟投?人家不带你玩。创业公司容易投资,别想着