物业管理方案-牟启明.doc

物业管理方案-牟启明欧景名城物业管理方案目录社区项目概况和特点.....................................................物业管理目标……………………………………….....物业管理模式和内容………………………………….物业公司管理制度……………………………………..物业公司组织构架和人员配备……………………….物业管理物资配备…………………………………….物业服务内容,标准及质量保证措施……………….物业特色服务内容和社区文化……………………….物业费的成本测算…………………………………….一、社区项目概况和特点欧景名城建设项目的建设。现将项目有关情况公示如下:一、开发单位:浙江万厦房地产开发有限公司二、建设地点及规模:项目位于义乌市江滨南路、城江路交叉口西北侧。项目总投资52000万元,㎡,分南、北二个区块建设,北区为13幢33层的高层建筑组成的高层区,南区是主要为4层的多层区。总建筑面积为606886㎡,其中住宅建筑面积为450401㎡,公建面积为14297㎡,地下建筑面积142187㎡。小区设计居住3962户。绿地率为35%。三、项目主要污染物排放情况:整个项目实行雨、污分流,废水排放近期执行《污水综合排放标准》(GB8978-1996)一级标准,远期纳入水处理厂第四分厂集中处理后可执行三级标准;区域噪声执行《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)Ⅱ类区标准,交通干线侧执行Ⅳ类区标准;油烟废气须经专用附壁烟道至楼顶高空排放。四、项目环境影响评价结论:根据该项目环境影响评价报告书的结论,本项目的建设符合国家的产业政策和义乌市总体规划,选址合理,经采取防治措施后可以做到达标排放,实现社会、经济、环境三者的统一。建设单位能在建设中和建成后切实做好各项管理工作,认真落实环评提出的各项环境污染防治措施,落实环保投资,做到环保投资,做到污染物达标排放,则从环保角度来看,本项目是可行的五、项目拟采取的主要环保措施:生活废水须经有效处理后排入市政污水管道;地下车库汽车尾气经收集后由排风系统经通风竖井至住宅楼顶排放,车库换气次数不低于6次/h;住宅油烟应经油烟吸收装置除油烟后,集中收集经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放;建设期、运营期都必须选用低噪声设备及采取有效的消声降噪措施;加强施工期管理,选用先进的施工手段,合理安排施工时间,严禁夜间施工;垃圾做到定点收集,日产日清;做好小区四周、道路两侧绿化美化工作。%停车位1300个二、管理目标管理设想是:1、建设专业技术管理队伍,训练并储备金地物业管理专业人员;2、利用该社区规划建设以环境取胜的特点,营造独特的高品味社区环境文化;3、在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理等)全面导入ISO9002质量管理体系,“职能管理标准化”,并结合本物业实况和溶入金地特色,落实“国优”物业量化管理标准;4、主动了解业户的服务需求(包括潜在的、特别的),在物业管理范畴内实施金地物业倡导的“以人为本”全方位个性化的业户服务,并维持良好的沟通,共同营造“温馨家园”。三、物业管理模式和内容从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点,其一、新都市主义建筑风格,具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点;其二、独天独厚的自然条件,有丰富的水域和植被;其三、身处在优厚且较大压力的职场上,有着对自然、健康、自由生活环境的渴望;其四、便利的商业、高品位生活方式。开放的自由出入的大社区,充裕的公共设施和场所,独立且安全的组团;物业安全管理重点是组团,将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制;组团外施行“无人化管理”,通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安,同时给予顾客的充分自由空间。社区不在是私家领地,而是具有和政府共同治理的特点,引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员,将充分享受无阻尼的服务,尽情享受丰富的生活方式。社区将无“禁止践踏草地”的标识牌,开辟可直接接触的绿地,拉近人与自然的距离,供客户享受青草芬香和阳光沐浴。生活的引领庭院文化,丰富组团内社区活动,为每组团设置亲善大使,直接为业主排忧解难,建立快速沟