闸北虬江路项目投标报告.ppt

--区位居住属性明显闸北内环区域以铁路为界,铁路南北区域属性差异较为明显;铁路以南办公楼分布较为集中,体现较强商务属性。而北部地区相对体现更多的居住属性;区位作为闸北传统居住区,不能直接受不夜城和四川路商务区辐射,商务价值较低,居住为区域内部最大属性;华舟大厦云华科技大厦中瑞商务楼新梅大厦北方大厦汉中广场现代交通商务大厦林顿大厦中房华东大厦华森钻石商务广场铭德国际广场华象大厦闸北广场嘉里不夜城海泰国际海泰时代森林湾大厦居住属性商务属性耀康食府工商银行农业银行长途汽车站永新书店蒙特利城在建住宅聚源大厦第十人民医院幼儿园第三中心小学水上威尼斯朝阳中学作为闸北传统的居住区域,因此项目周边生活配套、基础设施齐全,生活氛围浓厚,但相对办公等商业物业而言,项目区域缺乏应有的办公氛围;项目周边人流嘈杂,配套设施较为低端,区域面貌较差,对于高端办公氛围的塑造十分不利;成熟生活氛围对居住产品具有一定支持,但区位缺乏办公环境和下只角形象,对开发办公产品抗性较大;特质2--小环境嘈杂,难以支撑高端办公形象企业广场本案圣和圣广场海泰国际大厦宝矿国际大厦铭德国际广场森林湾大厦海泰时代大厦地块位置区域内其他在售个案紧邻西藏路、四川北路等其他城市主要干道,项目能在一定程度上体现办公产品的高端形象;本案位于公兴路、永兴路地块的交界处,同时处于整个地块的夹缝中,地块狭长,对外形象不理想;非紧邻城市主干道,交通导入性较差;同时地块面宽窄,缺乏办公需要的沿街展示形象;特质3--地块现状难以展示高端办公形象区位表现为传统内环内的居住属性,地块小环境以及现状对于办公产品缺乏支撑高端办公的氛围以及形象展示,就区位理解而言,运作办公产品势必在项目的档次上缺乏足够的外部支撑条件;而对于居住产品而言,内环内优势的地理位置以及配套基础能够在一定程度上弱化项目小环境嘈杂的抗性,相对于办公产品而言,从区位的角度出发考虑,项目运作居住产品更具机会以及抗风险性。区位特质理解结论区位特质理解竞争市场理解客源竞争理解办公市场居住市场经济效益05-07年经济利好刺激办公需求趋于饱和;并且随着全球经济环境恶劣及市场环境的变化,市场需求量迅速降低;并且随着上海新增办公体量持续增加,市场趋于饱和,尤其是非商务核心区域,市场明显饱和,未来几年办公市场严峻;办公市场--宏观供求08年6月,“贱卖”;,超过2000万工人被解聘,%;在油价屡创新高和国际快递巨头调低中国市场价格的同时,大批物流业中小型企业面临倒闭;.57虽然供应体量不大,但目前闸北内环内办公产品普遍销售周期过长,资金回笼周期过长未来虽然只有近10万方体量,但以现有的年均去化体量仍需2-3年的周期去化,市场压力明显。办公市场--供应