产业园区失败的四个原因.doc

产业规划设计_产业园区定位_产业园区规划咨询领航者-臣通顾问:..产业园区失败的四个原因子曰,不知生,焉知死?而对于眼下的产业地产而言,却是“不知死,焉知生?”只有多从过往的失败案例当中吸取经验教训,才能让后来者更好地生存发展下去。不幸的产业园区各有各的不幸,每个案例都可以写一本书。橙园区归纳了产业园区失败的几类主要原因,并配以相关的案例。这是它们悲催的命运,但同时也是它们对于行业的价值所在,橙园区记录它们,为后来者鉴。一、不仔细研究法律法规,不为相关风险做准备我国的土地出让方是各地方政府,而与产业地产有关的法律法规,各地有很大区别。橙园区提醒园区开发商,一个地方的成功模式,不能复制到另一个地方。因为相关法律法规,是在开发过程中逐渐接触到的,有些企业不做调研,盲目进入新的地区,最终导致重大失败。主要法律问题:工业地产是否可分割销售建好的园区能否进行分割销售,对于资金准备不足和财务成本较高的企业来说,是生死线。而关于这道生死线的规定,各地完全不一样。在行政管理实践中,对“工业地产”分割销售转让原则上是不允许的。但实际上我国房地产管理主要法规和国土资源部有关行政规章中均没有禁止“工业地产”分割转让的规定。 地方政府禁止分割转让,主要原因在于企业获得“工业地产”用地的时候,大多是低价乃至零地价获得,而政府在价格上让步是因为对该产业园区的未来有期待,希望它能实现政府的某些目的,一旦允许分割转让,政府目的无法达成,且将冲击正常市场,滋生***。 但随着政策的开放,有些地方开始有条件允许工业地产分割销售转让的,比如2014年3月14日,杭州市人民政府出台规定:“鼓励开发区(园区)建设标准厂房,标准厂房可以分幢、分层转让,中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局规定“(三)研发总部通用类……土地房屋整体转让和分割转让的,需经出让人同意”。 南京、武汉、中山、广州、东莞等地也都陆续出台了相关规定,细则各不相同。但是,如果园区开发商如果不详细研究各地规定的不同,很容易出现各种问题。失败案例1:某龙头房企,在一二线城市通过收购方式获得一已经基本建成的产业园区,本以为可以根据其之前在某一线城市的成功经验分割销售迅速回款,最终却发现当地根本不允许分割销售,如果分割销售要转换土地用途,需要缴纳非常高的地价,得不偿失,结果项目一直停顿,几年没有处理。失败案例2:某企业用很低价格,在南方某都市获得一块地,用于建设文化产业基地,其核心是一家艺术品博物馆。在付出数千万之后,该企业觉得回本的时候到来,把该基地分开出租给数百家工艺品商店,租期数十年,并称这并未背离发展文化产业的初衷。后来该公司被举报,政府初步认为其变相销售。因为引发众多纠纷,企业负责人被警方控制。二、迷信地方政府官员的能量和承诺许多企业本来很谨慎,但却坚信地方政府无所不能,地方政府主要官员一拍胸脯,就觉得没有什么好顾忌的。目前许多城市都在大造特造新城,一个新城里就要有产业,于是很多企业就被忽悠去了,地方官员承诺在贷款、招商方面做工作,企业就自以为没有后顾之忧。但是,官员是有任期的,一旦调任,很多私人承诺不再算数。另外,地方政府也并非无所不能,不尊重市场规律,不断用地方权