综合体租金测算方案.doc

综合体租金测算方案购物公园租金测算方案一、租金体系设计:(一)租金定价方法:租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。(二)基准价格设定:1、基准价格:为科学设计本项目租金体系,须以本项目一楼的平均租金价格为基准,来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格:以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的,餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本项目租金水平分析:租金水平类比法:1、某市区一层街铺的租金水平:地点1层平均租金(元/平米/月)1层街铺租金水平(元/㎡/月)1层内铺租金水平(元/㎡/月)8060-15012080-200160120—2803025-40180150-250120-1805040-8020-408070--13030-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括:供求关系――价格的决定因素销售业绩――价格的支撑因素综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素,并作加权分析::20城市主要商圈:15正待形成商圈:5-1010**********交通状况5交通便捷,停车便利:5交通停车条件一般:3交通拥挤,停车不便:131155151客流数量10客流较大:10客流量一般:6客流量小:26610221026消费层次5消费能力强:5消费能力一般:3消费能力较低:135513533铺位供求20供不应求:20表现一般:15需求较弱:5202020155201515硬件设施5硬件完备,动线舒适:5硬件一般,动线一般:3硬件较差,动线较差:133335353品牌实力5实力品牌商参与运营:5实力、影响力一般:3实力、影响力较弱:133515553定位规划10定位清晰、规划特色鲜明:10定位规划特色比较清晰:6缺乏统一定位规划:266102101066招商推广10品牌商家纷纷进驻:10品牌商家部分进驻:6品牌商家意向进驻:2**********管理服务10统一专业管理和服务:10统一管理:6无统一管理或管理较差:2222210662总计:1006667863856905860修正率本项目得分/其余项目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺8012016030平均租金(元/月/㎡)修正价格(元/月/㎡)修正率*各商圈一层街铺平均租金77100104581503050本项目--租金(元/月/㎡)修正价格合计/:凯达(修正率62%)金旺旺(修正率97%)新天地(修正率93%)本项目楼层平均价格(元/月/㎡)修正价格(元/月/㎡)平均价格(元/月/㎡)修正价格(元/月/㎡)平均价格(元/月/㎡)修正价格(元/月/㎡)租金(元/月/㎡)一层租金(内铺):采用租金水平类比法,本项目1层室内的套内面积租金水平为:楼层租金(元/月/㎡套内面积)、本项目租金价格:多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系,通常为二楼为一楼租金水平的65%,三楼为一楼的50%,四楼为三楼的75%,负一楼为一楼的40%