写字楼工程功能需求文件.doc

功能需求文件万科滨海置地大厦杨莉莉2016目录1. 导言 22. 环境 、生态标准 23土建工程 54机电工程 、弱电、新风机房 165装饰装修 17导言在现代城市里,现代写字楼已发展到了100米高以上的高层建筑乃至500超级高层建筑。高层写字楼中有关消防的内容,消防规范里规定得比较详细:如防烟楼梯、消防电梯、防烟前室,正压送风、避难层等,在设计方面好像并不困难。但另外一些内容:如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体细节需要专业论证设计。因此在写字楼的设计过程中,设计出满足各种规范,而又便捷好用,“地标性”,甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。随着建筑技术的发展,建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面,一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性,让人印象深刻。、便捷、以人为本,以利于提高办公效率,创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。例如,核心筒至少占标准层的20%~30%,以保证功能的完备性;办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量,人均密度指标宜为每人10~18平方米,如果加上会议室、吸烟室等配套,人均密度指标要达到15~30平方米;卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等;开水间的配置面积不小于8平方米,,,并配置地板下架空网络层,等等。顶级写字楼应以人的需要为根本,以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑,将自然性、技术性、人文性融为一体,达到所在区域的高水平,但不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌。、生态标准在人们印象中,写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚,但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域,严重威胁到员工的身心健康。因此,低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。从国际写字楼的发展趋势看,顶级写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。特别是合同能源管理,可使写字楼的节能率控制在10%-40%,最高可达50%,成为顶级写字楼的一个新趋势。现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。因此,写字楼的生态标准也产生了新的变化。顶级自然景观+人文景观,将平添写字楼的价值,创造巨大的升值空间。有调查显示,在绿色生态环境中办公,可以使工作效率提高10%以上,其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。同时,顶级写字楼要求适应人的生态性、自由性存在,根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的全天候24小时办公时间,而不单单是8小时的工作服务时间,以保证员工在社会生态和人文生态上的软性诉求,达到办公的自由舒展性。、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。例如,核心筒至少占标准层的20%~30%,以保证功能的完备性;办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量,人均密度指标宜为每人10~18平方米,如果加上会议室、吸烟室等配套,人均密度指标要达到15~30平方米;卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等;开水间的配置面积不小于8平方米,,,并配置地板下架空网络层,等等。写字楼的使用面积,大致是70%。但要做到70%也不是那么容易,尤其是超高层,电梯占用面积比较多,所以,我们要把30%的核心筒设计好,才能保证70%的使用面积。如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体布置中都需要充分而详细的考虑。、高峰等候时间来决定的。人数有10、11、12平米使用面积/每人不等,高峰等候时间40秒,50秒,60秒或者40秒以下的35-30秒等,电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种,再加上电梯速度的变化,电梯的布置数量有较大的复杂度,因此在实际的过程中可设定一个定数:70%,根据使用系数的70%来决定