小产权房的解决对策精华版.doc

小产权房的解决对策浅析小产权房问题的产生及解决对策摘要:小产权房是在我国特殊的国情和现实背景下产生的。本文研究了小产权房的性质和产生的原因,分析了小产权房的风险及危害,对该问题的妥善解决提出了一些建议。关键词:小产权房集体土地农民住房在衣食住行中,住房问题一直是中国老百姓最关注的问题。对于中国人来说,“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年历史传承下来的文化传统。但在目前来看,随着人口越来越多,房价越来越高,住房问题却成为了我们要面对的头等大事。中国是有13亿人口的国家,中国每年新生人口要超过1000万,每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万,还有2100万流动农民工,也需要居住条件。温家宝谈中国住房问题,http://news./newscenter/2007-11/20/,由于商品房整体房价的急剧攀升,使许多老百姓都买不起房,最基本的居住权得不到保障,因此当价格低廉的小产权房出现时,许多人甘愿冒着巨大的风险,也要购买。一、小产权房的性质及产生的原因(一)、小产权房的性质“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。(二)、小产权房产生的原因1、商品房房价过高近年来城市商品房价格的持续高涨导致许多人望楼兴叹,以北京为例可见一斑,国家统计局北京调查总队2009年9月发布的北京市房地产市场运行数据显示,2009年前8月,四至五环商住期房均价已达16868元/平方米,,年均涨幅43%[2][N].北京晨报,2009-9-15(5).。在这种情况下,价格低、环境好的小产权房让许多相对贫困的城市居民实现了居有定所的梦想。2、新农村建设促进了小产权房的形成大部分的小产权房是以“新农村建设”、“旧村改造”的名义建造的。乡政府或村委会要按照国家的要求进行新农村建设,但是在建设过程中,由于缺乏资金,乡政府或村政府一般会采取两种措施,一是由村集体以旧村改造的名义立项,获得规划审批,以超过村民实际家庭数多得多的数量申请宅基地的用地指标,然后再把多余的村民住宅拿到市场上公开出售;一是和房地产开发商合作,将建成的房子一部分低价卖给农民,另一部分出售给城市居民以获取利润。3、地方政府的管理不到位促成其快速发展。作为一种市场行为,小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府,在全国各地大搞开发区的热潮中,进行土地违法买卖行为一方面是利益所致,另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。二、小产权房的风险及危害(一)购房者的权利无法得到保护根据现有法律和《物权法》相关规定,通过国家正规渠道购买的房屋,经过房产管理部门权利登记后,买房人对所购房屋获得所有权,在任何情况下第三人都不能对其进行侵害。但小产权房不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。而且小产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过