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项目融资--商业房地产融资的发展方向doc9项目融资--商业房地产融资的发展方向项目融资的概念和特点   项目融资理论国际上产生于20世纪80年代,90年代开始实践运用,一直是国际金融界关注的热点之一。   “项目融资”是一个特定的金融术语。中国银行的网站上,将项目融资界定为:“项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司,以该项目公司作为借款人筹借贷款,并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源,以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目,目前应用领域逐渐扩大,例如已应用到大型石油化工等项目上”。   传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况,对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资,贷款人在最初考虑安排贷款时,以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源,以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全,则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。   项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与;项目发起方以股东身份组建项目公司;资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券);资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证,原则上对项目发起方项目以外的资产,没有追索权或仅有有限追索权。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值,贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此,项目融资风险分担,及对项目融资采取周密的金融安排,并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来,不使任何一方承担项目的全部风险,是项目融资活动的重要内容。   商业房地产开发融资的特点   从2002年开始,商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明,2002年,随着中国加入世贸,%。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。   商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性,但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shoppingmall等的建设一般都需要大量的资金,而且,商业房地产经营一般还要经过2-3年的过渡期,需要有雄厚的资金准备。因此,资金问题,历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司,能否介入商业房地产市场,除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外,还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。   商业房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入,而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市,商业竞争已经趋于白热化,商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内,周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此,商业房地产