富饶新城国际营销策划报告.ppt

新城国际
营销策划报告
二零零六年十二月
市调工作执行概述
楼盘采样
帝和水上公园
建业桂园
水木清华
海亚四季港湾
上海城市花园
金穗观天下
香格里拉
园中园
奥林匹克花园
喜来登国际广场
金帝南苑
金帝北苑
定性定量
深访
商丘市房地产管理局副局长
商丘市规划局副局长
商丘市房地产交易中心副处长
商丘市土地收购储备交易中心主任
座谈会
8人深访座谈会
问卷
商丘不同消
费群体问卷
共50份
案例分析
帝和水上公园
建业桂园
水木清华
资料收集
帝和水上公园楼书
建业桂园楼书
水木清华楼书
海亚四季港湾楼书
上海城市花园楼书
金穗观天下楼书
香格里拉楼书
奥林匹克花园楼书
喜来登国际广场楼书
金帝南苑楼书
金帝北苑楼书
商丘市统计公报
营销策划报告整体架构
第一部分:市场篇
一、商丘市房产市场发展概述
二、商丘市未来规划
三、区域房产发展情况
四、市场客户群体分析 
五、主要竞争个案分析
第二部分:产品篇
一、项目基本情况
二、项目SWOT分析
第三部分:定位篇
一、产品定位
二、价格定位
三、客源定位
四、价格策略
第四部分:企划篇
一、整体推广思路
二、前期推广存在的问题
三、推广顺序
四、推广总概念
五、推广策略
六、推广主线
七、广告推广
八、阶段推广分解
第五部分:销售篇
一、销售策略
二、销售方式
三、销售通路
四、销售执行
五、销售难点解答
第六部分:促销篇
一、团购折扣方案
二、付款方式折扣方案
三、老客户带薪客户折扣方案
四、原有各类卡折扣方案
五、营销中心折扣方案
第一部分市场篇
一、商丘市房产市场发展概述
1、经济增长趋势
项目
2002年
2003年
2004年
2005年
数值
增幅
数值
增幅
数值
增幅
数值
增幅
GDP
总值

亿元
20%

亿元
%

亿元
%

亿元
%
人均
GDP

30%
5710元
%
5654元
-%
6837元
%
一、商丘市房产市场发展概述(续)
GDP增长幅度远高于全国平均8%-10%的增长幅度
一、商丘市房产市场发展概述(续)
人均收入总体呈上升趋势,消费层次也会有不同程度提升
经济仍然落后很多,市民的实际购买能力仍然不足
一、商丘市房产市场发展概述(续)
2、房地产发展情况
2002—2005年房产投资情况
项目
2002年
2003年
2004年
2005年
数值
增幅
数值
增幅
数值
增幅
数值
增幅
房地产投资额

亿元
——

亿元
%

亿元
%

亿元
%
房产投资占GDP比重
%
%

%
开发面积
(万平方米)

——

%
78
%
203
%
一、商丘市房产市场发展概述(续)
2002—2004年商丘的房地产开发一直保持在20%左右的增长
受房产发展的规律及政府扩大招商引资的力度影响,自2002年房地产开始开发,2005年开始出现井喷,房产投资额、新开发面积均获得了150%以上的增长
按照开发周期测算,新开发量体将会集中到后2-3年内销售,整体销售量体将集中上市,销售竞争激烈
房产占GDP的比重一直不高,不是城市发展的支柱性产业
一、商丘市房产市场发展概述(续)
3、商丘市未来5年内理论房产需求测算
市区人口约87万
按3人/户计算
29万户
1/3强无能力换房约10万户
1/3弱不会换房约9万户
1/3强会换房约10万户
按5:5的换房率、每户平均需求120平方米计算
理论上最大需求量体为600万平方米
即:商丘市未来5年内理论上最大需求为600万平方米