国内不动产融资租赁分析(附精选案例).docx

国内不动产融资租赁分析(附精选案例)国内租赁公司的分类首先了解下国内融资租赁公司的分类,租赁分为融资租赁和经营性租赁,目前国内融资租赁公司主要分外商投资租赁公司、金融租赁公司和内资租赁公司,其监管机构和业务范围不同,详见下表:(温馨提示,图片点击可以放大)本文主要讨论不同融资租赁公司对不动产标的物的态度,首先看下相关管理办法:1、2007年施行的《金融租赁公司管理办法》中明确,“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。2、商务部2005年通过的《外商投资租赁业管理办法》中第六条规定租赁财产包括:(一)生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产;(二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具;(三)本条(一)、(二)项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产,但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。3、2012年8月中旬,商务部发布了《内资融资租赁企业管理办法(征求意见稿)》。该《征求意见稿》第三条中关于融资租赁的标的物是这样规定的:“本法所称的租赁物为可自由流通的非消耗物。法律禁止流通或者限制流通的物不应作为融资租赁交易的标的物。”根据以上三条规定,可以看出不同融资租赁公司操作租赁标的物的范围是不一样的。第一、很多金融租赁公司的理解就是租赁物可以包括不动产。固定资产是会计上的资产概念,包括动产和不动产两大类。具体来说,固定资产包括指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。第二、外商投资融资租赁公司的租赁标的物范围相对来说比较窄了,不能涉足不动产。第三、关于内资融资租赁公司,目前虽然没有正式的管理办法出台,但是从其管理办法征求意见可以看出内资融资租赁企业的租赁资产包括了房屋、公路、铁路及相关设施等不动产,而外商投资融资租赁管理办法中租赁资产明确规定不含有不动产。关于地产等不动产融资租赁的开展情况由于《融资租赁法》迟迟未出台,目前行业内对融资租赁中租赁物的界定并没有统一。此前,不少金融租赁公司开展了不动产的融资租赁业务,该业务甚至成为一些金融租赁公司的支柱性业务。在这种融资模式中,融资租赁公司通过外包建筑等方式购得房产,然后租给有需求的企业,几年租赁期结束后再将所有权转让给企业。这也成为一些企业盘活资金的重要方式。不过目前房地产租赁还没有进入到住宅,一般是商业物业。多位融资租赁公司人士证实,在北京等城市,有不少商业物业都实行了这种融资租赁模式。不动产融资租赁面临的问题第一、不动产融资租赁合同可能无效虽然全国人大财经委曾经公布过《融资租赁法草案》,但后来的政策趋势是先不出台融资租赁法律,而是由最高人民法院出台相关司法解释。与此同时,《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释(讨论稿)》也多次下发至融资租赁行业内征求意见。而在上述讨论稿中,多种情况下能够确认融资租赁合同无效,其中包括“以房屋等不动产或者仅以无形资产为租赁物订立融资租赁合同,但动产作为租赁物附合于不动产的除外”。也就是说,该讨论稿事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。如果合同无效,金融租赁公司所购的房产将可能无法交付,抵质押担保也可能无效,租赁公司的租赁债权将有悬空危险。第二、不动产融资租赁税负较重目前,税务部门没有直接否定不动产租赁的有效性,只是采用不支持