2011年度营销总结及2012年度营销总纲报告.ppt

2017/8/17
圣地亚哥2011年度营销总结及2012年度营销总纲报告
谨呈:建发房地产集团有限公司
版权声明:
本文仅供客户内部使用,版权归深圳***顾问股份有限公司所有,未深圳***顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
项目编号:[2007]GW53
报告框架
2011年营销回顾
2012年目标分析
2012年营销思考
2012年营销策略
2
市场回顾
业绩回顾
营销总结
2011年厦门商业整体成交与市场放量同步,逐渐呈现供过于求趋势
3
2010年至今国家针对住宅颁布了多项调控政策,商业地产发展势头良好,从厦门商业供销走势可看出,针对住宅调控政策之后,商业成交量和供应量基本保持同步,调控政策针对商业的利好性不明显;
宏观经济及货币政策的影响,通胀压力巨大,房地产市场将会遇到大风险,资本震荡明显,近期商业投资业陷入低迷,有一定走低趋势,但商业地产未来仍有很大空间;
商业市场回顾
2011年厦门商业成交走势图
岛外低总价,小面积商铺去化较好,大面积高总价商铺普遍滞销
4
岛内市场:总价300万以下的商铺接受度高
岛内市场:面积120㎡以下的商铺去化快
岛外:总价150万以下的商铺接受度高
岛外:面积80㎡以下的商铺去化快
岛外商业总价150万以下,面积80 ㎡以下的商铺去化速度良好
商业市场回顾
周边成熟市场商铺单价基本在3万/平米以内,未成熟商铺在2万/平米以内,且去化速度慢
5
周边市场回顾
海沧市场:单价150万以下的商铺接受度高
海沧市场:面积在80平以下的商铺接受度高
项目
商业总套数
已售
去化速度
单价区间
主力面积
星河城市广场
71
34

9000-18000
50-80平
云龙海岸
92
20

15000-18000
50-80平
龙池市场:去化产品中,单价基本在18000元/㎡以内,产品面积主要集中在80平以下
海沧在售二手商铺多数在海沧生活区沿街位置,单价多在2万/平米左右,成熟市场的调高6米商铺单价超过3万/平米
市场总结:项目入市时市场未出现明显利好驱动,不同产品去化严重失衡,周边市场销售不佳
本项目商业入市阶段,处于厦门商业市场逐渐出现供过于求的时期
岛外商业低总价小面积产品去化较好,大面积高总价产品容易滞销
商业市场
供过于求
产品去化
不均衡
本项目周边市场缺乏较高的价格参考,成熟商铺的单价长期保持中等水平,周边去化速度缓慢
周边市场销售不佳
7
东座商业街整体销售23套,商业街整体销售率约40%
商业内街一层销售率100%!
总销额4300万,!
%!
车位销售201个!
业绩回顾:
西岸街区东座全线产品
2011年营销历程以商业的公开为主要节点,结合车位促销为主要旺场动作
5月22日内部认购
5月29日开盘
营销活动
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
营销历程回顾
8
抢先买入
厦漳商业第一站
建发商业钜作
五月瞩目开启
第一波车位促销
五一开街
第二波车位促销
国庆博饼
西岸街区一期招商
二期即将推出
西岸街区东座外街产品
开盘活动
圣诞摄影活动
推广强度
西岸街区二期美食街
即将推出
9
根据商铺去化情况及客户信息反馈,及时调整推售策略,促进产品去化
推广主题
销售情况
销售21套
集中于内街一层
西岸街区二期
即将发售
销售5套
外街4,内街1套
有部分商家
表示意向进驻
西岸街区
公开发售
西岸街区一期
火热招商中
营销历程回顾
推售策略回顾
推售产品
西岸街区东座
产品全线推售
西岸街区二期
东座外街产品
西岸街区二期
招商信息发布
5-7月
8-10月
11-12月
开盘销售产品集中于内街
调整策略将外街
作为二期推售
集中推售外街高总价产品
有一定效果,针对客户对
人气的抗性,调整策略进行招商
10
营销历程回顾
价格策略回顾
内街均价14000元每平
外街均价21000元每平
价格杠杆:通过内外街的价差,促进价值相对较低的内街一层产品去化;
加大折扣:后期以西岸街区(外街)蓄客暂不出售的口径,报价为表价上浮10%的价格区间,推动客户找关系要到折扣,给客户造成近8折的超低折扣力度的心理认知,促进外街客户成交。
前期通过拉开内外街价差促进价值较低的内街产品去化,后期通过变相提高折扣幅度促进成交