常熟滨江国贸中心可行性研究报告.doc

资料
常熟滨江国贸中心可行性研究报告
目录
一、市场部分
二、项目分析
三、营销策略
四、利润测算
五、秀稿展示
第一部分市场部分
一、常熟市场
1、常熟市概况
常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。东邻太仓,距上海80公里;南接昆山、苏州;西连无锡、江阴;北濒长江黄金水道,与南通隔江相望;西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49公里,南北间最长距离37公里,总面积1264平方公里(含长江界属水面)。地势低平,海拔大都在3~7米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最,海拔261米,长6400米,东端蜿蜒入古城,素有“十里青山半入城”之说。
常熟市现有土地总面积1094平方千米,耕地面积58531公倾,其中水田面积44359公顷,旱地面积14172公顷。境内水网交织,各河流湖荡均属太湖水系,其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状,东南较密,西北较疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等,湖泊有昆承湖、尚湖等。交通区位方面,常熟距上海虹桥国际机场80公里,距上海浦东国际机场140公里,距离苏州约35公里。
整体区位可谓名城簇拥,坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。
常熟市区位图
2、常熟宏观经济分析
常熟GDP年年保持较快增长,其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。社会固定资产投资额每年有10%左右的增速,表明常熟得到各方的大力的支持。
国际权威机构研究证明:城市GDP的增速超过5%,该城市即适合房产开发。
3、常熟楼市
截止到09年度,,是2006年的近2倍。

自从2007年起,常熟市的房屋施工面积逐年增长,可以预计2010年的将达历史新高。
自2007年起至2009年,常熟市房屋竣工面积每年均有增长。
但从第一季度来看,2010年度的竣工面积极有可能创下新低。
尊天认为:
2010年,竣工数量可能创下新低,主要是因为新“国十条”的颁布,政策严压,购房者观望,开发商放慢开发节奏。
4、政策分析
随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言,三、四月有关房地产的政策相继出台。
本轮调控目的:
政府意图通过本轮调控,让地产行业进入健康的发展模式,而不是摧毁地产行业。
抑制房地产价格过快的上涨速度
减少房价对社会稳定的政治影响
寻求房产调控与经济增长之间的平衡
寻求经济增长模式的转型
其中房价的调控是重中之重
尊天观点:
本次调控虽有部分央企退出房地产,但主业房地产央企大鳄不受影响,而对于土地财政问题则根本无涉及。这2个问题不解决,不能根本上解决房地产热潮问题。
本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机,而其他的影响因素此次调控未涉及。
保障性住房、梯级住房体制成为本次政府工作报告的重点,但还存在执行力度、资金、投放数量的问题,短期内这一供需矛盾短期内也无法改变。
虽然受本次调控,但其投资房产的意图只是被压制而非消除,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。

新政力度

力度之强为近年来少有。
新政影响: