前期策划流程培训教材.ppt

中原策划流程培训
前期策划篇
2005年11月测试版
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什么是前期策划?
通过定向的市场研究找寻供需关系,明确目标客户,为项
目的投资决策提供市场依据
为产品设计方案提供市场化建议
制定相应的营销方案
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前期策划的总体流程
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
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第一阶段可行性研究
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可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。
是项目投资决策的依据。
是筹集建设资金的依据
是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
是编制下阶段规划设计的依据
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市场分析
市场预测
收入、成本、费用预测
财务评估
盈亏平衡分析
敏感性分析
风险评估
宏观市场、区域市场
供给预测、需求预测、价格预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等
静态指标:成本利润率、销售利润率
动态指标:净现值、内涵报酬率、投资周期
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比
风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确的判断
可行性分析的研究内容
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第二阶段项目市场研究
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市场研究?
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宏观环境分析
竞争环境分析
项目价值分析
市场状况
可能的客户
可能的产品
项目市场研究的目的:
地块
潜在客户分析
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