做好一个综合体项目.doc

如何做好一个综合体项目————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期: 如何做好城市综合体项目 周桃伍著最爱城市综合体项目,但经验有限,在此提供自己的初步想法,望有帮助。提供的资料有限,我也只能按照一般情况来分析,我说的一般情况就是项目位处二线城市以上,地处城市繁华商圈,周边并无同等类型项目,且项目临干道,商业价值大。第一点:把握好整体性质。酒店的功能在于提升物业形象,对公寓、写字楼良好形象建立起到重要的作用,因此星级越高的酒店,在这方面发挥的功能越强大。反过来,写字楼办公企业的商务来往,往往能提供给酒店、公寓客源,因此三者之间的关系是相互影响的,在整体气质上应匹配。至于档次及体量上的规划,则主要还是参考当地的市场。第二点:处理好各自的关系。写字楼需要良好的对外形象,一般干道旁优先建设写字楼,其后依次为酒店、酒店式公寓,这里要注意的是酒店在干道上需要良好可视面,因此如果位置相对闭塞,需提高楼层来打开可视度。这里要注意的便是商场与大堂之间的处理,一层是商场经济价值的主要层面,因此如果不能满足大堂大面积的要求,可以把酒店大堂设置在二层,但写字楼的大堂最好还是设置在一层。商场的建筑布局、人流动线对商业很重要,一般需要较大的广场,起到集聚人流的作用,并尽量减少建筑单体对良好动线的破坏。第三点:体量以及建筑形态。这是一个较大的难题,因为一般城市综合体体量都会超过当前市场承受力。由于是城市综合体,一般需要超高层建筑来拔高整体形象,这个超高层一般建议为酒店与其它业态的组合,或公寓,或写字楼,并优先建议公寓。至于商场的形态,主要是层数方面的确定,一般情况下,这要根据实际情况判断。根据所处位置不同..所操作的方式各不相同..一则处于开发区或者传统的办公区域可以定位为高端写字楼..可参照案例无数..这时公寓就显的不是很重要..而商业以及酒店则是主要要考虑的附加值部分..二则处于住宅较为密集的地域就以住宅+商业为主推..此时写字楼的出现会给项目带来不是很好的影响..但是酒店可以在一定程度上提高物业形象..三则处于商旅的中枢之地..酒店就会成为项目的主要推广方向..虽然未必如同香格里拉那般..但是会很好的提升物业的形象..商业的重要程度次之..而前两者做好加之中枢地位..写字楼与公寓的价值就已经凸显出来..最后是在CBD范围内的大体量商业..呃..这个如何操作就不用赘述了吧..只是在CBD内的住宅....那个..1..如何综合..从四种分析中可以看出其实综合体是一个很不好做的东西..所谓综合并不是所有形式物业的大糅合..而是要有所偏重..偏重于何就要看自己的定位了..2..酒店的作用..楼上诸位都强调酒店的作用..但是在我认为酒店不是万能的..如何操作酒店公寓要根据实际情况变更..在不恰当的时间与地点出现了酒店..也许会产生不可预料的结果..咳..好吧..我承认这是我的经验之谈..3..建议引进大卖场..比如王府井等..(倘若可以的话..)4..分阶段的主题推广..这个确实必要但是必须要注意到的是这种分阶段推广首先是统一在"综合体"这个前提下..因此在推广上必须要有延续性