房地一致原则.doc

房地一致原则是我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等确定的不动产物权变动应遵循的基本原则,该原则要求土地或房屋权属任其一发生变动,另一方应随之变动,确保最终的土地使用权主体与房屋所有权主体保持一致。尽管房屋与土地具有相对的独立性,为避免出现“空中楼阁”的尴尬局面,实行房地一致原则已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受,但在实务工作中,该原则仍存在例外情形,如在租赁建设用地上修建房屋、土地房屋分开抵押以及国有企业改制中涉及土地房屋资产转移的不规范操作等均可能导致房地分离的情形。而随着近年来农村房屋登记工作的全面铺开,房地分离的情形有增无减,对此类情形应如何做出判断,事关权利人的切身利益。一、我国房地一致原则的法律规定1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定:“土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”上述两条率先明确了“房随地走”与“地随房走”的原则。1994年颁布的《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”再次确立了“地随房走”的原则。实践中,不动产物权变动究竟应遵循“房随地走”还是“地随房走”,房屋与土地两个主管部门在适用条文时存在争权或推诿现象,后经国务院出面协调,确定了城市里“地随房走”,农村“房随地走”的一般性原则。2007年颁布的《物权法》第146条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述两条实际上作为一个整体,只要建设用地使用权和房屋所有权一个发生了转让,另外一个就要相应转让。从法律后果上说,不可能也不允许,把‘房”和“地”分别转让给不同的主体。不过《物权法》第142条规定也提到了房地分离的情形,主要指城市房地产建设中一部分市政公共设施通过开发商和有关部门约