东方海岸项目管理建议书.doc

东方海岸项目管理建议书.doc:..东方海岸项目管理建议书2012年6月21日根据海南省房地产项目的特点,东方海岸项目的定位为休闲度假型中档楼盘,客户群是中产阶层的消费者,以岛外客户为主的消费群体。了解异地文化,享受异地风光,是吸引这部分消费者的主要因素,同吋也是彰显成功人士的一个重要标志。鉴于东方海岸项目75万平方米的建筑面积,又是目前东方市唯一在建的大型项目,其施工期跨度长达5、6年,特提出该项冃管理实施建议。一、实施议事规则制度东方海岸项目由于实施周期长、难度大,各种因素复杂,为了项目决策的科学和民主,防范各种经营风险,从本项目的特点出发,必须建立一套公司的议事规则,不断完善公司的法人管理架构,提高公司科学管理的水平。1、拟定议事范纳入议事范围的事项主要有:1) 工程方面:设计方案、工程造价的确定及变更、工程量的确定及变更、施工单位招投标、与工程有关的服务外包合同、采购合同,工程施工组织方案、监理方案、施工验收方案、建材采购合同、施工管理人员调整方案、安全管理奖惩措施等;2) 营销方面:销售计划、广告投放方案、销售流程、销售资金刨笼方案,公司形象宣传计划、网站管理方案;3)财务方面:公司核算流程、激励奖惩方案、资金计划、融资方案、税务规划、避税方案、财务监督方案;4) 行政方面:人事招聘计划、人员培训计划、员工考核方案、薪酬方案、车辆购置及使用计划、各项规章制度执行计划、食堂管理计划、公章使用及内部管理流程、团队建设等;5) 其它需批准事项。项目经营工作计划、年度工作目标,经营团队奖惩计划;2、 议事流程纳入议事范围内的事项,要提交股东会讨论和管理层讨论的事项,需由事项经办部门提交书面文件的讨论方案,会后并形成决议文件或会议纪要。3、 议事决策机构股东会一一管理层一一部门执行,公司的最高权力机构是股东会,纳入议事范围内或认为其他有必要提交股东会决策的事项,一律由股东会决定;管理层是执行股东会决议的管理机构。4、 议事执行文件由项目经办部门根据议事执行文件,实施议事事项,由管理层监督实施,并根据实施情况,每月向项目决策机构进行书面汇报。二、管理方案根据项目实施情况,建立项目执行工作计划管理制度,其主要措施:1、编制项目年度工作计划主要是为了明确各自的工作目标,根据项目实施周期制定分阶段的工作计划,内容包括:工程施工计划(附表1)、资金使用计划、各项岗位责任制的考核计划、融资计划、营销推广计划、市场分析计划、人员组织计划(各岗位任职资格表)、员工培训计划、项冃实施修正计划、各部门费用汇总计划;编制计划的基本思路:2012年度经营计划财务部工程部总经理办各职能部门和业务单位年度计划现金流量计划投资实施计划爲差分析计划片务管理计划一年度经营计划节约费用计划一T织施工计划N八力资源计划-方场营销计划-誰工质量计划设备采购计划-成本费用计划一后勤保障计划法人治IH计划战略规划计划资产运营计划2、建立月度生产经营分析会制度。有了冃标后,管理过程的控制十分必要,根据经公司股东会批准的生产经营计划(一期),将计划指标分解到各部门,各部门然后分解到月,执行时按每周分解工作计划考核,实行周会管理制度,对上周工作计划进行检查、对下周工作计划进行确认,月终召开(股东参加的)生产经营分析会,根据会议结果进行阶段考评,作为项目实施的奖惩依据。在工程重要施工阶段,根据生产情况可随吋召开工作协调检查会议。3、基本组织架构组织架构是根据项目管理的需要而设定,设置的机构既要涵盖项口管理范围又要精干,基本管理思路是:纵横清洗、责权明确,各职能部门清楚自己的直接上级和下级,明确自己的责任和管理权限,基于此,本项耳架构简图设定为:设立基本功能齐全,符合房地产专业开发的组织架构,是项目成功的重要基础。监理纳入我们公司的日常管理体系。管理团队建议设置一个总经理,一个工程总监,一个财务总监,一个销售总监,每个职能部门的人员定编,是根据工作岗位需要来制定,每个岗位的职责有明确的描述,有具体的考核指标和评分标准,同吋适吋推出岗位工资制度,实行全员考核制度。4、 团队建设。房地产项冃是一个集合各类元素组成的为盈利而进行的复杂工程,需要一个专业复合型的管理团队来实施完成的工作,塑造一个稳定团结高效的管理团队,是十分必要的,员工培训和团队文化建设是其主要内容之一。因此,团队建设需要一个科学的管理方法,在打造团队能力的同时,不断树立公司在东方市的企业形象。5、 编制工程项目管理手册。由于项目实施时间长,建立一套完整的管理手册,固化公司的管理模式十分必要,对整个东方海岸项目持续经营,将起到巨大的作用。三、项目实施建议珠三角地区在房地产开发投资上,借鉴了香港房地产开发的许多成功经验,一开始就走完全以客户为中心的开发模式,并