商业地产运营中的律师业务操作技能.docx

一、课程结构我今天课程的结构实际上蛮简单,核心就讲三句话:,实际上内涵非常丰富的话题,我一会儿会把商业的基本概念还有对商业地产的理解给大家讲一讲。,但让我来看,如果我们系统地进行一次培训的话,别说 3 个小时,我觉得30 个小时都不够用,因为 3 个小时只能讲一些非常核心的东西,太多的东西大家记不住,我觉得讲课的极限时间也就一到两个小时,3 个小时实际上是比较长的。二、商业地产的种类这个概念大家可能都知道,但是大家仔细想一想实际上商业地产是一个非常模糊、很多人想不清楚的概念,为什么这么讲?我们大家可以探讨一下,我们下面说出的这些业态,有哪些是属于商业地产,哪些是跟商业地产可能沾边的。我想到哪儿列到哪儿,我随便列了六七个形态:(一)医院大家可能有点奇怪,医院跟商业地产有多大关系?其实医院跟商业地产在正常情况下没有任何关系,实际上大家知道,医院作为一种公用事业,我们非常基础的社会上公用事业,它现在营利性非常强。虽然国家法律上还没有放开对所谓医院的经营性行为,可以把它作为一个经营性的事情。但是事实上大家都在这么做,很多民营的医院,包括外资的参加,包括地产商参与,它都跟医院有关系,所以我们在做业务的时候,我们有一类业务就是与医院有关的商业地产开发,医院套房地产开发,这个你说它跟商业地产有没有关系?我觉得有些关系,但是这个关系怎么去界定?我觉得需要再探讨,我只是简单的讲一下。(二)酒店酒店实际上在现代市场上,应该成为一个相当独立的法律服务的市场门类了,我不知道在座的各位有没有做过这样的业务,市场上专门有一类律师就做酒店业务,做什么酒店业务?做酒店管理合同的谈判工作,这个是一个什么概念?我给大家介绍一下,比如说维斯汀酒店,再别如说北京现在正在营造的东三环燕莎的四季酒店,全世界最顶级的酒店品牌。在香港住一晚上起价 4000 港币。再比如说长安街上的华彬国际下面的费尔蒙酒店,号称全球 CEO 的酒店,随便吃一顿饭花几万美金,在伦敦、巴黎、纽约。这种酒店服务类是非常典型的商业,我刚才说的酒店管理合同什么概念?一个业务作为发展商有一个酒店的规划设计的方案,说这个建成以后是一个酒店,它得请一个专门的酒店的品牌的管理公司,比如说像四季、费尔蒙。像我们现在比较熟悉的万豪,比如说维斯汀酒店都属于万豪系的。我们是管家,但是我们的管家贴了一个金黄闪闪的大牌子“万豪酒店管理集团”,我们所有的品牌全部都是国际一线的品牌。这些品牌的附加值体现在两个方面:第一,物业本身的增值。你想想我在这里干了一个酒店,这个酒店是一个丽兹·卡尔顿酒店,这个酒店是六星级的。我们北京有两个丽兹·卡尔顿酒店,金融街有一个,环贸中心有一个。但是现在经营的不是特别好,那是另外一个问题。我们现在说酒店品牌在国外是非常高档的酒店,这是毫无疑问的。第二,对于其它部门的销售有非常大的帮助。我还拿北京地图上的项目举例,大家可能都知道,东三环燕莎桥再往东一点,现在外面打着大围:四季酒店,还包括中信证券大楼。开发商幕后的大老板是两个,一个是北京另外一个很知名大项目的发展商,另外是一个媒体大亨,媒体的名字,我这里就不讲了。所以从我们服务的角度来说,我们就发现,酒店的品牌的价值对于旁边的公寓销售的价格的拉升有巨大的影响,甚至是决定性的影响。怎么讲?你想想它是四季酒店,旁边有一个配套的四季服务式公寓,这个四季服务式公寓实际上就是我们讲的高档的外销公寓,如果套用以前很老的概念讲。在这种情况下,作为酒店配套的公寓是对外市场上销售的,就跟普通的商品房没有任何区别,它卖多少钱一平米。因为是卖给香港人,香港人都特别认四季这个牌子,大家肯定都去过香港,香港的 FC 里面的四季酒店、四季公寓,房子都不卖,卖的都是天价,几十万港币一平米。北京这边卖到香港去,香港人就说:“花几千万买一套公寓,随时可以到北京来住。”所以它们的销售很大一块在香港完成,就是因为这个原因。你说它对于它酒店以外的公寓的增值有多大的影响力?这个影响力是巨大的,所以说不但酒店本身由于贴了这个品牌而增值,而且在其它领域里面,对整个项目的价值提升有很大帮助。所以酒店是因为这个有关的。酒店管理公司的谈判业务是什么概念?代表业主或者代表酒店管理集团。比如说雅高管理集团,比如说现在的诺富特、索菲特这些品牌都是法国雅高管理集团酒店管理公司下面的,全球有上千家酒店,它的酒店管理公司本身也需要在中国和业主进行酒店管理合同谈判。像中伦所就有一个专门的酒店管理的工作团队,它什么业务都不做,主要的业务就是酒店管理方面的,它专门做代表业主或者代表酒店管理集团的谈判工作。最近这些年由于旅游地产的某