济南浪潮茗筑·美嘉项目定位分析报告.doc

济南浪潮茗筑·美嘉项目定位报告————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期: 前言本报告是在前期大量市场调研的基础上完成的。正所谓“知己知彼,百战不殆”,通过大量详实的数据、深入细致的市场研究和长期形成的敏锐嗅觉,找准本项目的定位,发现真正的目标客群,为项目的开发奠定坚实的基础。同时,为强化优势,规避风险,本报告综合分析了项目自身的优势、劣势以及市场的机会和威胁,使项目能够以差异化的角色进入市场。为达到这一目的,根据我们多年的市场经验并结合市场情况,对项目的定位提出建议,包括市场定位、客群定位、形象定位、产品定位和价格定位;并根据定位在项目的整体规划、建筑设计、园林景观以及物业服务等多方面提出具体建议,来表达项目的内涵和外延。项目地块分析项目概况该项目是由济南浪潮置业有限公司开发,是浪潮集团进军房地产界的第一个大型住宅类开发项目。项目位于济南国际会展中心的北部,沿康虹路以北,新宇路以东的区域内,项目地块西侧紧靠新东方花园,总占地91916平方米,。项目地盘分析区位及配套分析区位分析本项目位于济南市的东部,济南高新技术开发区的北部,处于以国际会展中心为中心的综合居住区板块的中央,升值潜力无限,发展空间巨大。济南深受传统文化的影响,古人居住,以东为尊,在济南来讲就是住在东部城区。济南人“住南不住北,住东不住西”的传统观念虽与济南独特的地理形态有关,但更多的还是受此思想的影响。本项目位于济南市的东部城区,其区位优势不言自明。配套分析由于历史和现实的诸多原因,到目前为止本项目所处的区域与济南市区仍存在较大的差距,主要体现在城市基础设施建设和生活配套的完善等方面。配套一:教育、商业配套新城建设,配套奇缺通过调研我们发现,项目周边的商业设施集中分布在项目的南面,包括国际会展中心沿线和高新区管委会附近。总体来说,这些商业设施无论在规模上还是在档次上都比较低,经营业态比较原始。但是随着东城万象等商业项目的建设,这一情况将得到很大程度上的改善项目周边现有学校主要有银座双语幼儿园、济南市高新区第一实验学校、济南高新区第二实验学校、济南高新区实验学校、山东师范大学附属小学雅居园校区、山东大学齐鲁软件学院。学校的教学设施较为完善,师资力量较好,可以说学校在数量和质量上基本能够满足当地生源的就学需求。面对大部分的3人家庭,家长十分关注自己孩子的教育情况。“望子成龙、望女成凤”,讲究节俭的中国人在教育上却毫不吝啬,随着人们对教育重视程度的不断增加,教育资源将成为人们购买房产的一大因素。本项目北侧紧邻济南高新区实验学校。学校自成立以来,先后被命名为山东省“学生评价与考试改革研究实验基地”、“山东省青少年科普教育实验基地”、“济南市艺术教育示范学校”等称号。硬件设施和师资力量都有一定得水平,因此,独特的教育资源优势是本项目的一大特点。配套二:医疗、餐饮配套医疗齐全、餐饮原始项目的周边主要有齐鲁医院高新区分院、汇丰医院、历下区第三人民医院,在距离本项目南部高新区管委会附近就是该区域最大的医院—--齐鲁医院高新区分院。而且高新区内零星分布着若干小型药店。综合来看项目附近的医疗设施齐全,便于当地居民就医。项目所在区域的大型餐饮场所主要分布在齐鲁软件园附近以及国际会展中心的周边。邢氏海参馆、上岛咖啡、两岸咖啡、金兆大酒店、济南国际会展酒店等都集中在这些区域里。东城万象及天业工业南路项目是本区域最大的商业项目,当这两个项目的商业启动以后,本项目区域的配套设施能够进一步的加强。配套三:金融配套银行网点零散,金融配套不足该区域主要的金融网点多集中在高新区管委会和齐鲁软件园附近,由于这些地方是本区域所在区域的交通枢纽,交通便捷,汽车流量大,人气旺盛,商业氛围比较浓厚,因此金融机构也多集中于此。国有的建设银行、中国银行,私有股份制的民生银行、招商银行等都在此设有分行或储蓄所。配套四:道路、公交配套未來道路通达,交通便捷项目西临新宇路,南邻康虹路,另有工业南路、经一路向市区延伸。从项目向东距绕城高速公路仅3分钟车程,与济青、济邯、京沪高速公路、104国道融会贯通;距济南国际机场18公里,国际机场现己开通了赴韩、港的国际、国内航线600余条,对外交通非常方便;新宇路和康虹路是本项目最主要的交通道路。项目西侧的新宇路是本项目的主入口所在地,虽然南面受新东方花园的影响,但南面不是项目的主要出入口所在,应该不会给本项目的推广带来大的阻碍。项目门前有138路公交车经过,可从项目直达红楼地区。项目周边还有10、47、99、116、119、122、123、318等多条公交线路连接本区域与济南市区。项目区域综合分析①项目周边工业园区林立,交通资源丰富,人口素质较高,