房地产项目考察指引.docx

:..项目实地考察一、项目信息收集1、对项目进行现场踏勘,了解土地自身素质;土地自身素质决定施工工程量,并直接影响效益。所以,对土地素质的考察极为重要。2、了解项目区域人文、自然环境;具体包括区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗****惯等,城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施,危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)。(附周边环境生活配套图)3、了解项目区域交通状况;据宣讲会和网上资料了解到,项目位于德阳市城市主轴长江西路西段干线和一环线交叉线上。除此之外,我们应实地调查其所在区域交通状况,善于利用已有资源发展自身。4、当地已有的项目实际运作情况由于本将成为德阳乃至川西北地区唯一的现代多功能的商贸综合服务基地和德阳市的城西城市副中心,为德阳现代服务业的发展和城市综合功能的提升增辉添彩。本项目是第十届西博会招商引资的重点项目,四川省现代服务业重点项目,四川省百亿市场重点项目,四川省灾后振兴重点项目,德阳市政府重点项目。本项目已被中国商业联合会“中国品牌市场试验示范基地”。因此,对相关竞争项目的了解和考察,有利于确定本项目的发展方向和着重点。二、市场调研对于本项目,进行市场调研前,我们应确定该区位的功能,是商务区,还是商业居住混合区,或是商业功能区,后者再分市、区、社区、邻里四级商业区,实考主要是印证和具体细节了解;接着再掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系,面是板块、商圈(区位比面要大些),线是地段、路街沿线,点是重要、大型商家和节点。  调查过程及内容如下: ①商圈范围,业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌,重点商户经营概貌;②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段);③客流量、购物消费者特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、消费欲望与消费水平(瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度,代表性商铺门面宽度、进深、净空,建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度,主要节点的功能构成、空间间距,路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;⑤交通干道及出入口,消费者基本交通工具,公交线及快速交通线对外连接区域,停车场数量、泊位及其可观性、便利性,机动车辆秩序及对行人的干扰性;⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度;⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等);⑧在建、拟建大型商用物业个案,城建规划重点,街区改造和重点扶持对象,政府管治水平等。⑨市政规划:近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。⑩政策环境:行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}:价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等)三、市调方式方法目前阶段,我们主要采用简便、实用的方式方法:1、实地观察法通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时,需不同时段反复观察、体验才有意义。考