方案阶段的成本控制看法.docx

最新【精品】范文 参考文献  专业论文方案阶段的成本控制看法方案阶段的成本控制看法摘要:从设计优化来优化成本,设计在整个项目的成本投入上占比不大,却影响 75%的项目成本和项目盈利。一方面不能不计成本盲目追求设计效果,另一方面要避免成本不合理导致品质下降。定位拿地、规划设计、报批报审、招标采购、总包分包、销售推广、物业管理、客户服务是相互关联、贯穿项目全生命周期的节点汇集,这其中,因为拿地成本是不可控的,所以成本前置的重点在于规划设计阶段。关键词:项目设计成本造价几点看法中图分类号: 文献标识码:A 文章编号: 在项目一开始,要确定级别、档次,设定设计和材料部品部件配置标准,从而在精装设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。方案设计阶段是成本定型的重要阶段,决定了房地产整个项目开发成本的 75%以上,其重要程度不言而喻,具体而言,初步设计阶段,主要在于减少不可售面积;施工图阶段,主要在于降低部分对产品品质影响不大的材料档次。成本管控的最高阶段主要围绕设计做文章,设计方案落地,就决定了大致的成本。基础数据表、图纸核算出来的技术经济指标、建造标准等,逐一分解到相应的成本科目,进行量价合理判断,确定目标成本。方案版、施工图版确定,图纸设计指标确定与落地后,再要进行调整影响会很大,因而对图纸质量的要求很高。像是有些招标阶段,如总包,算清单,发现结构含量偏高,比如某项目,钢筋含量 40-43 公斤每平米就已足够,实际使用却达到50-60 公斤每平米,远远偏离指标,而此时设计再做优化,进行图纸调整,可行性和效率非常低。又如,进入施工状态之后,要调整图纸,影响也会很大,牵一发而动全身。因此,在目标成本阶段,设计、工程、财务、成本、营销等业务部门会进行讨论,提出大量成本优化的建议,发现优化的方向,最新【精品】范文 参考文献  专业论文而强有力的执行还是在于业务部门,尤其是设计部门。方案阶段的成本控制要点有很多,如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等,以下将从地下面积、窗地比、外立面以及无效成本等方面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制。一、尽可能减少和科学利用地下面积建筑面积跟销售面积是两个概念,建筑面积无论可售还是不可售都投入了成本。过去在于得房率,现在讲求可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。可售比越大,用于分摊的成本将越少,所有的成本都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比,地下室面积是很重要的一部分。一般来说,住宅的地下室不计容,建造成本却高于地面上建筑一倍以上。地下室面积越大,投入面积越高,分摊成本越高,可售比越低。投入成本在于希望产生溢价,如果能够有利于价格提高,亦可分担增加的平均成本,否则就是浪费。以某项目的地下室设计为例,地下车库无法直接进入地下室,因而 2 层、3 层赠送的地下室面积实际使用量很低,且没有做到真正意义上的独立入户和较好的私密性。经验证明,如果地下室的面积超过建筑面积 15%就不具经济性了。因此要严格控制地下室面积,控制土方开挖量,控制以赠送面积作为卖点;联排别墅慎用地下停车方式,减少大开挖的地下室。地下面积跟车位配比相关,有些车位配比比较大,会设计大的地下车库,大地库成本很高,如果是容积率高的项目如超高层等,要满足车位比,可能还得往地