浅谈私募股权房地产投资基金.docx

浅谈私募股权房地产投资基金0950133 田俊私募股权基金是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集资金,主要向未上市企业进行的权益性投资,最终通过被投资企业上市、并购或管理层回购等方式退出而获利的一类投资基金。而私募股权房地产投资基金(下称“房地产 PE”)则一般是指专注于房地产领域的私募股权基金,是一种面向私有房地产资产进行并购或开发的投资模式。作为房地产投资的一种新型工具,结合了私募股权投资的高收益和房地产投资回报的低风险特点。它主要针对非上市交易的房地产进行投资。比如收购现有的写字楼、商场、高档公寓住宅项目,投资未上市房地产企业的股权等。一、房地产 PE 的特点(1 )在资金募集上,主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人筹集,它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行。另外在投资方式上也主要以私募形式进行,很少涉及公开市场的操作,一般不需要披露交易细节。(2 )资金来源广泛,如养老基金、保险公司、富有的个人、大学捐赠基金等;私募房地产基金多采取有限合伙制,这种企业组织形式有很好的投资管理效率,并避免了双重征税的弊端。(3 )专家的专业化管理,在房地产行业,知识和经验很难从一个地区转移到另一个地区、从办公大厦转移到商场。若没有私募房地产基金,机构投资者只能从事直接的个案投资,但是经由专业性投资管理的私募房地产基金,机构投资者可以投资于不同地区和不同类别的房地产。(4 )降低交易成本,房地产市场不仅是一个不完全竞争的市场,而且也是一个信息高度不对称的市场。在房地产交易中很容易无形中付出多重成本,而由多数投资者以“集合投资制度”形式设立投资基金,并聘请专家管理,将形成规模优势,降低信息不对称,进而大幅降低交易成本。(5 )多采取权益型投资方式,较少涉及债权投资。私募股权投资机构也因此对被投资企业的决策管理具有一定的表决权。(6 )投资者投入私募房地产基金的股权流动性差,属于长期投资范畴,所以投资者会要求高于公开市场的回报。(7 )分散风险,房地产本身的特点决定了房地产投资是一个很难中途抽回的长期投资。尤其在房地产市场不景气时,其投资的外在风险更大。私募房地产基金可以通过运用各种投资交易安排来主动控制投资风险。二、我国房地产 PE 的发展历程1、第一阶段:上世纪 90 年代—2003 年。该阶段,私募参与房地产市场多以项目开发合作为主要表现形式。从这一时期到 2008 年,我国私募的活动主体是外资主导的。它们通过与中国本土的房地产开发商合作成立合资公司,进行住宅和商业地产的投资开发。双方合作可以充分发挥各自的资源优势,达到优势互补,实现双赢互惠。2、第二阶段:2004-2006 年。这一阶段外资投资方式开始出现多元化的趋势,除去原有的合作投资之外,还加强了收购。收购的目标多锁定在一线城市最成熟的物业,收购形态以单栋为主,成交量小,规模有限。受中央政府宏观调控的影响,2005 年基金投资和收购的重点开始转变。2004 年主要目标是高档住宅,如摩根士丹利房地产基金与复地合作投资复地雅园;2005 年开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产等,而这股热潮一直延伸到了 2008 年。3、第三阶段:2006-2008 年。这一阶段的投资的主要特点转向大规模收购,2006 年约有 150 支地产基金登陆中国内地,如中东的地产基金 Gateway