坂雪岗地块分析.doc

二、中观市场运行情况(坂田区域市场)   坂田虽然在行政上隶属于布吉镇,然而其区域市场既不能完全属于布吉市场,也不能完全属于龙华市场,更不可能完全属于福田市场,所以,在此我们这样定义该区域市场:坂田市场主要是指龙华市场、布吉市场、福田市场、观澜市场的交集市场。(一)政策分析1,购房入户政策   本地块是购房入户政策取消的政府拍卖的第一块优质土地,估计正常情况下,一年的时间将会上市。按此情况推算,届时上市的楼盘大部分都没有了购房入户的指标,因此,该政策对于本地块的影响较小。同时,本地块的目标客户群基本上都是中高收入阶层,所以,影响系数更小。在此不做过多地分析。2,关内不再批地   去年,深圳市政府申明:在近几年政府不再批准关内国有土地使用权出让。此政策对于深圳房地产一级市场的影响是深远的。该政策的出台,说明政府开始下大力度整治一级市场,控制房地产市场上的新盘供给量。另一方面,也说明政府在大力调整房地产的供给结构,引导房地产市场健康发展。本地块是本年度政府出让的最为优质的土地,也可能是近些年来,政府出让的最好的土地,因此将会引起房地产界,其他领域的极大关注。对于深圳一些大的集团公司来讲,本地块作为土地储备将会非常合适。   而对于中小发展上来说,取得该地块,一方面可以获得很的声誉,另一方面也可以获得实实在在的利润。因此,竞争将会空前激烈。3,二线关问题   二线关撤或者扩或者保留对与本地块影响比较大。预计到2004-2005年将会有一个满意的答复。如果二线关继续保留,那么将会对本项目的一期、二期造成一定影响,将会部分较少关外的客户。如果撤掉或者扩关,那么将会加剧关外置业,郊区化居住趋势。4,地铁问题   本项目距离地铁较远,然而,如果从长远的眼光来看,地铁对于该区域的影响也是非常大的。首先,地铁对于沿线物业会带来很的增值空间,其次,地铁的投资方会对于地铁沿线的物业十分感兴趣。具体分析将会放到竞争对手一项中作详细阐述。(二)规划分析   龙华规划:龙华定位为深圳市未来中部服务组团,区域范围为机荷高速公路、梅观高速公路、龙华外环路、龙华路围合而成,,,2010年规划人口50万。按照规划,龙华卫星新城将围绕生活服务带、生活轴线、景观轴线、六大组团展开。生活服务带定位为沿轨道交通将卫星新城重要生活服务组团串联而成的生活服务功能区域;生活轴线为联系城市生活服务带上各生活服务功能组团发展轴线;景观轴线为联结观澜河与羊台山体的景观纽带。另外,根据城市发展及产业特征,规划确定龙华卫星新城由卫星新城核心区、龙华旧城、二线扩展区、油松城、民治旧城、富士康工业园六个功能组团组成。   布吉规划:布吉作为深圳八大卫星城之一,定位是:毗邻深圳特区中心区的以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市,区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。到2010年,布吉的人均城市建设用地为73平方米/人,人口规模为45万人。   按照规划,布吉将进行外部交通的疏理、完善城市道路系统,新城的建设也将摆脱村镇建设的模式,按中等城市的规模进行,并提高城市配套的标准。未来布吉新城的城市结构会发生一系列变化,按功能类型分为四大片区和一条生态隔离带:   中心商贸区。即布龙公路以南,以布吉客运站为中心,包括布吉旧城区南北两片,功能为依托现状基础,强化商贸服务功能,与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业展网络。   居住片区。即布龙公路以北,沿深惠路两侧,包括布吉旧城区东片与丹竹头片区,主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地。   休闲配套片区。位于二通道以南,京九线以西,布龙公路两侧,主要功能为改善布吉居住环境、提供居民户外休闲活动的场所,提供完善的体育、旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量。   工业片区。即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区,形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地。   一条生态隔离带。二通道以南由西向东依次被上径水库、三联水库、寮坑水库、沙西河环抱,形成一条天然的生态隔离带,将布吉新城中心商贸区、居住片区与休闲配套片区同北部的工业片区隔离开来,同时由外向内向城市中心渗透。(三)供给分析龙华板块:   概述:龙华市场总供给量:176万平方米,总套数:6205套,户型以大两房(60-80平方米)和三房为主(85-110),整体销售率:68%,整体均价:3300元/平方米。作为福田的后花园,龙华市场受福田市场之益匪浅。其关内的客户占整个龙华市场的50%左右,给龙华市场提供了强大的消费力和市场容纳力。   ①山湖林海:独揽壮阔山湖,尽享悠人生   基本资料:总占地面积30万㎡,建筑面积32万㎡的大型关口居住区。   销售均价:43