品精装修住宅营销策划方案.doc

黔贵·曦城上品精装修住宅营销策划方案[图]2009-08-1316:17:17阅读(405) 评论(0)系统分类:财经  个人分类:房地产营销策划   关键词:黔贵曦城上品精装策划营销住宅方案徐昌文/策划总监目  录第一部分 市场分析及初步建议一、全国房地产精装修开发概况二、贵阳精装修概况三、项目地块房地产开发概况四、花果园竞争楼盘基本情况五、本项目SWOT分析六、对项目劣势的初步解决办法第二部分整体推广策略一、整体推广理念二、项目卖点分析三、营销推广主题四、营销推广主线五、营销策略六、目标客户定位七、广告策略八、项目包装方法九、营销推广方案第三部分 价格策略一、价格路线二、优惠措施三、户型分析及定价方式第四部分分期工作计划一、精装修预备期工作任务二、第一期工作任务安排三、第二期工作任务安排四、尾盘期工作安排第五部分各阶段媒体投放计划一、第一期媒体广告计划二、第二期媒体广告计划三、尾盘期四、销售目标及销售方式五、其它配合第六部分精装修经济效益分析一、精装修投资估算二、利润三、资金筹措四、风险分析第七部分 策划执行第八部分销售人员培训一、培训目的二、培训方式三、培训导师四、培训时间五、培训内容六、培训考试七、精装修答客户问答题附件:现场销售道具建议清单附件:国务院《商品住宅装修一次到位实施细则》部分内容之《传统装修方式和装修一次到位实施对比》第一部分 市场分析及初步建议一、全国房地产精装修开发概况(略)二、贵阳精装修概况(略)三、项目地块房地产开发概况(略)四、花果园竞争楼盘基本情况(略)五、本项目SWOT分析通过对贵阳市区住宅和竞争对手的深入调查和判断,进行以下优劣势分析:1、项目优势(S):?地处贵阳中心区,交通方便,周边配套设施齐备,商业氛围浓。?花果园休闲广场的建成,改善了区域环境。?整体规划出色,精装修房进一步提高了项目品质。?1:1停车位,供应充足。?首层全部架空层,绿化率高。?,在市区中心高层项目难觅。?户型优异,且基本是南北朝向。2、项目劣势(W):?片区环境给人以脏、乱、差的印象。?烟厂对项目空气质量的影响巨大。?浣沙路乃交通主干道,噪音、粉尘、安全隐患对小区构成威胁。?北面约30米高的断崖,会对项目十楼以下户型采光、通风产生一定影响。?作为精装修房,面积较大,总价过高,压缩了一定目标客户群。3、项目机会(O):?本项目优势和劣势都非常突出,机会点很大程度取决于怎么处理劣势,并扬长避短。?周边项目的开发一定程度上也带动了项目区域的成熟,区域价格会有所提升。?前期精装修楼盘的成功销售,给贵阳精装修市场奠定了良好的基础。3、项目威胁(T):?小区周边在建、拟建项目较多,对目标客户群较易潜在分流。?客户对精装修的价格、质量和个性方面的有较大的顾虑。?精装修作为新兴的项目,市场较模糊,影响了分析和调研的精确性,且不确定的因素较多。六、对项目劣势的初步解决办法:1、周边环境对项目负面影响的处理办法:①强调项目位于花果园龙头位置,可以独立于花果园片区,受片区环境影响不大。花果园休闲广场的建成,表明政府对花果园片区环境改造的巨大决心,以及周边项目逐步建成将使片区环境得到进一步改善。随着工程进度的节节升高,项目形象也逐渐会呈现,一定程度弱化周边环境的不足。②贵阳烟厂烤烟车间整体搬迁将彻底清除小区的空气污染源。③小区主建筑群位于主干道的二线,前面建筑将阻断噪音、粉尘。2、对于北面及西北面约30米断崖的缺陷的处理,我司有以下3点建议:①销售员统一说辞,在销售时对提出质疑的客户,强调小区西北“狮峰山”有调剂区域小气候的重要功能,冬季有阻挡北风的袭扰的作用,夏季可阻挡西晒,冬暖夏凉。②在风水上,西北面为财位,应有靠山——小区西北面有狮峰山为靠;东南面为青龙位,应开阔向水——小区东南面有花果园立交桥的车流为水。“后玄武有高靠山,前朱雀有开阔水”,一切自然天成,这种地势乃风水上“大吉大利、王室贵胄”之兆——紫禁城,在建造选址时特意选定后靠“万岁山”(又称景山),前门(天安门)开水“金水河”。另外,再专请一位有名望的易学大师给一个正式的说法——小区的风水利于业主升官发财,诸事顺利,吸引客户关注、认同,化劣势为优势,增加项目卖点。③“狮峰山”面对小区断崖的正面设计为本项目的“形象墙”——既突出黔贵地产的企业品牌,又为区域环境作了一个提炼,并且将项目打下深深的文化烙印,提升项目整体品质,增加项目亮点,让准客户成为小区业主变成一种荣耀。