商业地产定位的依据.doc

商业地产定位的依据2014-02-11中国房地产策划师联谊会商业地产规划设计“地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。重视选址,更要重视规划设计。现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果等方面进行构思,未能参透融会商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律,不但对各种经营配套设施与商场的实际需要难以做到相辅相成,甚至反其道盲目设计。如此,其结果必然与商业广场实际经营运作规律格格不入,造成商场布局迷宫、设计华而不实等问题。由于最初规划设计不合理,不少商业项目都需要在建设中调整修改方案,这时最好做到建筑设计与商场新的合理规划布局同步协调,避免造成不必要损失。因为已建好的商场硬件设施今后很难进行有效整改,只有认真注意做到建筑设计方案与商场合理规划布局专业技术相结合,做到双方优势互补、相辅相成,才能创造出更好的商业氛围,进一步提高竞争能力,创造寸土寸金的巨大经济效益。如果商业项目开发仅是依赖住宅建筑设计大师,将建筑设计大师的商场设计布局视为金科玉律,不能变更,脱离实际,最终开发出来的商业地产项目将违背商场运作规律,受到市场无情抛弃。商业地产规划设计要与商业经营密切配合商场整体规划布局,决定着商场的后期经营,对经营者和投资商的收益有着至关重要的作用。一个商业地产开发的规划设计主要包括建筑设计、商业配套规划、卖场规划(商铺分割)、立面外观规划以及商场装修规划等,每个规划步骤都要紧紧结合项目的业态定位、商业经营来设计,不能脱离商业运作实际。商场规划比住宅建筑设计复杂,商场设计要结合商场业态,如在大型商业的建筑设计中,主力超市百货对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求;大型娱乐设施对功能布局、内部人流路线更有特殊的要求;而餐饮需要有排污配套等。再如,商业地产具有