税务师《涉税服务实务》高频考点(25).doc

税务师《涉税服务实务》高频考点(25).doc税务师《涉税服务实务》咼频考点(25)【知识点】计税依据的审核计税依据的审核计税依据:转让房地产所取得的增值额增值额二收入额-规定的扣除项目金额\(4项)存量3项(2项)【提示】营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。收入包括货币性、非货币性和其他方式取得的收入;规定扣除项目对于房地产开发企业为5项,非房地产开发企业为4项z存量房产为3项,土地使用权为2项。G)审核时应注意有无分解收入、隐瞒收入、收入长期挂账不及时申报纳税以及成交价格明显偏低的问题。【知识点】对于新建房地产转让对于新建房地产转让取得土地使用权所支付的金额(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;【提示】以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为实际支付的地价款。⑵纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用,例如:契税、过户手续费等。【提示】其取得土地使用权时所支付的金额需要在已开发转让、未开发转让的项目中进行分配,仅就对外转让部分计入扣除。房地产开发成本(1)土地征用及拆迁补偿费;⑵前期工程费;⑶建筑安装工程费;⑷基础设施费;⑸公共配套设施费;(6)开发间接费用。【提示】⑴企业根据会计准则的核算要求将开发利息计入开发成本’但在计算土地增值税时开发成本中不包含利息支出。但企业所得税与会计准则的规定一致。(2)如果房地产开发企业开发的产品有留作自用或出租(未办理产权过户手续)的情况,因产权未发生转移,所以不视同销售,要注意按比例分摊计算出售部分的房地产开发成本。G)开发成本需要在已转让、未转让的项目中进行分配,仅就对外转让部分计入扣除。(4)土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票z应按照规走在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。(4)公共配套设施费需要在各期进行分摊。房地产开发费用在会计核算中期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用,但在计算土地增值税时此部分扌口除不是以会计核算为基础,关键取决于利息的处理。(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出z并能提供金融机构的贷款证明的:房地产开发费用二利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x5%以内(注:利息最高不能超过按商业银行同期