商业地产营销策划山西候马第一购物广场商业规划.doc

商业地产营销策划山西候马第一购物广场商业规划.doc:..山西候马第一购物广场商业规划•核心概念阐述:O核心一说明以字面的含义及粗浅的理解,量贩店有与大卖场的含义类似,其实不然,量贩店不代表大卖场。以量贩的经营形态而言,是从百货公司的经营形态中逐渐衍牛出来的,是以商品的价格为核心,而非以商品的销售数量为绝对的界线,以量贩独有的经营形态来更符合消费者的需求。O核心二说明量贩即可视为蓝领店的概念。相对百货店而言,一般百货公司所面对的是所谓白领阶层,在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服务和环境,商品的价格带是百货店基本定位和锁定目标消费者的基础,而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩丿占其实亦包含了上述的基础,但作为商品价格带是商场定位的根本,其所贩卖的商品将更趋于低廉和平价,以“佐丹奴”“真维斯”等品牌为例,其就是标准的适合量贩店经营的品牌,因为其价格带基木锁定在200元以下的范围,商品的陈列以品种多,数量大来表现,而如“ESPRIT”等品牌即为标准的质贩型品牌,是针对中高收入的消费群体销售的,无论从陈列、销售模式、商品价格等均与上述品牌有绝对的区分。针对本案位于侯马地区,就当地而言根本没有所谓的口领和蓝领的定位和概念,所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。O核心三说明侯马房地产市场泡沫严重,在沿街商铺可以销售至15000元单价,二级市场可以将沿街商铺炒做到20000元单价的情况下,平均租金仅支持2・5元/平方米/天,租赁市场和投资市场比例严重失调,且商铺售价几乎高于普通住宅楼盘单价的10倍,可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上,在将商品和业种严格区分的前提下,以高销售单价对应高租赁单价,以单一楼层来对应相应的销售返租成木和经营成本,而不进行全馆平均分配的原则,从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的,以达到船小好调头的原则。o核心四说明本案是标准的商业地产项目,绝非单一商业项目和地产项目,有机的结合商业地产是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在,为有效控制木案的销售和招商工作,理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况,也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。O核心五说明侯马系晋南地区一个中等规模的县级市,区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店、餐饮及娱乐休闲极不发达,作为销售终端成本主要构成的租金水准很低且短期内无上扬空间,市场消费力无法在这一单边市场表现,消费理念及消费****性亦因此而受到制约。总Z,起码意义上侯马是一个非常初级的市场。木案座落在侯马火车站对面二条主要商业街的交口处,系该市的地标建筑,系典型的综合百货大楼的设计,业主的收购均价是该市目前住宅售价的约三倍,其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时,唯其地标区位和地标建筑,该项目己成为该市的形象工程,政府从时间和目标上尤为关注,简单的换手交易已不可能,且从成本上亦无空间,除了选择一个合适的业态进入一定周期的经营外无其他退岀途径。目前侯马的商品结构、市场状况、零售业态、消费****性和消费指向均不支持这样一个30000平方米体量的商场是显而易见的。不对属地市场的现状进行全面的突破,从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营,那么存活的可能性几乎没有。这一历程有一个必须的前提,即以开发商三年的经营期作为退出机制來倒推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之就是假设有2亿元的销售额,开发商拿走1・7亿元,剩下的3000万元来经营三年,经营成功则3000万元继续产生利润,经营失败则以3000万元的资本体宣告破产,确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。经营期的资本金确定以后,第一要树立此为牺牲打的概念,第二在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态和经营模式。因此,未来的商业规划、业态确定将依据引领屈地市场原则和资本盘的原则来进行,其口标是完成开发退出机制。侯马的地域特征•侯马的基本概况:侯马位于山四省四南部,人口23万,屈于标准的内陆型县级城市。早期有“北侯马南义乌”Z称号,是北方地区小商品销售的屮心。由于城市化发展,交通的便利,侯马小商品的地位慢慢退岀了历史舞台。现在连接侯马到省城一一太原的交通非常方便,除常规火车外,每日均有多班大巴往返于二市之间。另由于侯马自身的地理位置决定,其受陕西西安的商品辐射能力较大。做为山西西南地区屈指可数的县级城市,其周边又有多个县乡构成,由于有煤矿等重工业产业支柱,贫富差距悬殊,在零售、服务等行业中的消费方式各不相同。其中:1、 以煤矿主为主的消费群体集中在餐饮、娱乐方面的消费,由于收入高,在此方面的消