资产评估复习题(同名17333).doc

一、房地产评估练****并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为2000元/平方米,经济耐用年限55年。评估基准日2003年3月,该类建筑物重置价格为2500元/平方米。该建筑物占地面积500平方米,建筑面积900平方米,每月实收租金3万元,当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50元,空置率为10%。%,%,税金为每建筑平方米20元,%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满,土地使用权及建筑物由国家无偿收回。计算:(1)收益年限;(2)年房地产净收益;(3)建筑物现值;(4)土地使用权价值。解:(1)计算收益年限,评估基准日:2003年3月写字楼剩余经济寿命=55-4=51(年)土地使用权剩余年限=50-6=44(年)44<51,因此收益年限为44年。(2)计算年房地产净收益年收入=50×12×900×(1-10%)=486000(元)年总费用=×%+2500×900×%+20×900+2500×900×%=73260(元)年房地产净收益=486000-73260=412740(元)(3)计算建筑物现值写字楼的总使用年限=50-2=48(年)年贬值额=2500×900/48=46875(元)建筑物现值=建筑物重置价格-年贬值额×已使用年数=2500×900-46875×4=2062500(元)(4)计算土地使用权价值土地年净收益=房地产年净收益-建筑物年净收益=412740-2062500×8%=412740-165000=247740(元)土地使用权价值=247740×(P/A,7%,44)=(元),面积为600平方米,要求评估其2015年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物,交易实例有关情况见下表:项目 ABC待估对象坐落 略略略略所处地区 繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质 商业商业商业商业土地类型   单价1500元/m21400元/m21450元/m2 交易日期  168m2350m2300m2600m2形状 长方形长方形长方形长方形地势 平坦平坦平坦平坦地质 普通普通普通普通基础设施 完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年25年35年30年已知以下条件:交易情况正常;2014年10月以来,土地价格每月上涨2%.交易实例A与待估对象处于同一地区,B、:比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100。待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。折现率为8%解:(1)进行交易情况修