城市综合体案例.ppt

城市综合体案例案例借鉴:选取大规模社区多个集中式商业案例,对其商业规划、开发节奏和经营模式进行分析,作为本案商业规划借鉴;选取次级商圈购物中心经典案例,主要对购物中心与公寓、酒店、写字楼、主题商街结合进行分析,作为本案购物中心、酒店公寓、写字楼、主题商街规划借鉴;选择虚拟产权销售案例,作为集中式商业租售模式借鉴;选取二三四线城市,省外省内同城内不同案例模本,参考性更科学更客观。城市级别城市名称楼盘名称借鉴意义三线城市佛山三水广场多个集中式商业案例借鉴四线城市滕州问天科技广场多个集中式商业案例借鉴二线城市济南海蔚广场购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴和谐广场购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴欧亚大观购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴二线城市青岛万达39克拉购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴三线城市枣庄舜天国际大厦百货商场虚拟产权销售四线城市寿光、滕州凯德华SOHO、尚客优酒店酒店虚拟产权销售三水广场选址的三大因素:地区商业条件逐渐成熟,消费需求强烈,大型商业缺乏。三水西南镇传统上就是佛山西部区域重要的商品集散地,下辖的各镇及南海的狮山、小塘等镇及肇庆的四会等周边区域的市民都有到西南来消费的****惯。2003年,城区常住人口约40万,容纳一个规模为6-8万平方米的购物中心的条件已经成,且随着经济发展,外来劳动人口将不断增加。三水的大型集中商业几乎是空白。超过300平方米营业面积的零售网点只有19家。超过1500平方米的只有7家,而最大的综合型商场营业面积也不超过6000平方米,很难满足购买力不断提高的市民的消费要求。规划期限户籍人口(万人)暂住人口(万人)常住人口(万人)2010年45-5015-2060-702020年55-6020-2575-85三水广场1、佛山案例新老区结合部优势挖掘:交通可达性高,既为新区提供商业配套服务,又是老区商业升级的重要载体新老城区交汇处,城市主干道旁,路网密集,交通可达性高;紧临17万平米西南公园,能够有效吸纳公园内休憩游玩人群的消费需求;项目周边是规划中的中高端住宅用地,区域消费潜力随着人口导入不断增强西南公园住宅区住宅区德兴路三达路同福路张边路新区老城区三水广场三水广场主次要商圈分析图三水广场路网图项目具有体量优势与区位交通优势,所在区域将发展成为三水的新商圈,辐射整个三水及清远四会一带。项目分两期开发:根据区域发展步伐及周边消费者状况设定合理的开发模式,保证商业成活。一期(4万㎡)二期(8万㎡)集中商业(4万㎡)裙楼塔楼集中商业(约4万㎡)公寓(㎡)地下车库(㎡)写字楼(约1万㎡)经济酒店(约5000㎡)总建约4万㎡总建约8万㎡共约12万㎡三水广场概念规划图西南公园二期一期东广场北广场南广场实用率:约61%容积率::36%一期仅有一个集中商业体,未设地下停车场,却通过超大型户外广场设计解决停车问题,,能够作为商家路演,宣传用地,提升整体商业形象。项目1期不设地下停车场,广场可提供600个地面停车位,基本满足1期车位需求一期二期南广场7000M2张边路东广场7000M2北广场12000M2三达路西南公园同福路东广场北广场南广场项目二期规模升级,塔楼和裙楼兼有,物业类型丰富,并设地下停车场,总体量约8万㎡。经济酒店入口商务公寓入口北塔楼东侧面北塔楼北侧面豪华公寓入口写字楼入口南塔楼购物中心二期外立面裙楼南塔楼北塔楼购物中心二期写字楼(5-11层)经济酒店(11-13层)地下车库豪华公寓(12-17层)商务公寓(5-10层)项目二期物业排布三水广场功能定位随区域发展而不断升级,从区域型购物中心向商业综合体转变。*商业业态不断调整超市(卜蜂莲花)和功能店(肯德基,麦当劳)和本土小型百货带动散铺引进强势百货(新大新),增加餐饮、娱乐、休闲配比业种业态重新调整、升级,引进了国美等连锁专业店,以及国际著名运动品牌(Nike等),并出现了书店、KTV、游艺城等文化娱乐业态商业定位不断升级2005年2007年2010年启示:同样处于新老区承接地带,同样具有形成集中式商业的成熟条件,三水广场的成功对于本案集中式商业规划和周期运作具有较好的借鉴意义。滕州问天科技广场位于竟和中路与大同路交界处,在火车站南侧,恒丰大厦对过,为滕州城市中心、商业中心、交通中心之首。问天科技广场总投资达23万亿元,总建筑面积99万平米,涵盖高层住宅、跃层式服饰公寓、百货商场超市、酒店、写字楼等物业,是滕州地标性建筑。目前一期工程已全部投入使用,二期工程于2010年5月上房,三期工程已于2009年开工建设,总监胡面积60万平方米。问题科技广场商业主要由贵和购物中心和家家悦主力店,肯德基、两岸咖啡、宏图三胞、唐会等品牌店进驻,商业氛围浓厚,成为火车站核心