潍坊寒亭天润锦江苑2008年营销策略报告.doc

潍坊寒亭天润锦江苑2008年营销策略报告市场及项目简介1、项目梗概:天润锦江苑系山东潍坊天润房地产开发有限公司开发的商住两用项目。项目地处潍坊市寒亭区中南部,是未来寒亭居住区的中心部位;近邻连接烟台和潍坊的交通枢纽通亭街(206国道),交通便利,距潍坊中心城区15分钟车程;距寒亭主要商业集中地域民主街500米,生活机能较为完善。,,预计总销金额8100万。由3栋多层,一栋17层高层组成。其中多层为住宅,高层1-2层为沿街商铺、3-5层为酒店、6-17层为住宅。商业部分业态构成体量楼层业态体量(㎡)业态(功能)1~、生活服务、休闲餐饮为主的邻里型商业配套(含独立小楼)3~(含部分客房)2F复式商铺1F2、市场现状潍坊市地产开发概况目前潍坊房地产市场正处于房地产历史发展阶段中的快速发展、日渐成熟阶段。房地产投资快速增长;人们对于房地产的消费更加的理性;房地产开发也更加的尊重市场需求是这一阶段房地产市场的显著特征。背景分析虽然近年来潍坊的房地产市场异常火爆,但真正的的高端产品并没有出现;在供给放量的同时,中端市场快速扩张,成为发展前途最为看好的一个部分。这就导致市场形成了两端稳定中部膨胀的“橄榄”形结构。即两头的绝对高价位的顶级豪宅市场和低端的多层住宅相对进入稳定期,而中间部分则开始逐渐扩张,成为市场上需求最旺盛的部分。随着市场的发展,整个市场的细节品质呈现出精彩纷呈的态势,各类风格的经典之作也将纷纷出现,景观、配套也做得越来越到位,消费者对住宅的风格、户型布局等基本要求越来越高,物业品质的竞争愈演愈烈。高端市场认同程度还不够目前寒亭区域内商品房供应正处于初始时期,都是一般的普通多层;高端物业供应量极少。另外,从高端消费市场的反应来看,相对于市中心区来说,客户对本区尚未建立足够的认同印象。因此可以知道中端价位,高端品质的住宅,对于越来越多的追求崇尚品位的潍坊人来说有着无比的吸引力。区域市场概况2006-2007年对于寒亭房地产市场来说是一个开发启动的两年。在经济高速发展、寒亭人口快速增长、土地政策、政府规划的带动下,寒亭步入由供给拉动型的房地产开发高潮期。2007年土地开发量之高由下表就可以看出:2006年2007年1-5月共计拍卖土地4宗8宗共计拍卖平方21204㎡㎡-5月的土地拍卖量就是2006年的近八倍。这说明2007年大量的项目将在寒亭区破土而立。此外2007年寒亭区大量的商业住宅对外发售,为寒亭区的房地产市场发展起到了一定的带动作用。但是同时也给本案带来了不小的压力。不过对于本案最大的威胁则是来自于政府规划的六个城中村改造项目。这些城中村改造项目体量较大,价格低廉,虽然多用于回迁户居住,但是仍然会有大量的房源空出,如果一旦流向市场,这对于本案来说,无疑会分流一部分客户。此外南部小区由于是面向于政府机构和事业单位的住宅,将直接分流大部分本案客源。2007年对于寒亭市场来说,是一个绝对的开发高潮年。对于住宅项目有着巨大的发展前途,因此本项目有着较为光明的前景,但就是因为如此,“各路诸侯也纷纷杀入”,而且本案将面临周边大批楼盘的“围追堵截”。所以本案今后将面临着激烈的竞争。竞争片区判断:政府规划2007年经过政府的详细规划,寒亭区将不在新批工业用地。经过详细的规划,寒亭区的住宅小区开发将往寒亭南部延伸,而主力的商业项目将集中于民族街与幸福路,民族街与渤海路交接的路段之间。此外政府还将靠浞河西开发一部分住宅小区。居民消费分析寒亭的房源消化主力:以寒亭当地人为主,、消费****惯分析当地购房者以经济实惠的消费态度购房,因此多层的房源更受到市场的青睐。多层房源中顶层是抗性最大的楼层,即使附送阁楼也难以引起购房者的购买欲望。当地没有几代同堂的居住****惯,因此购房偏好以中小户型为主,中等以上条件的购房者喜好120㎡左右的房型,中等偏下或事业刚起步的新婚夫妇则更偏好80-89㎡的二房。购房者对房型的求不高,总价是购房考量的首要因素,总价控制在30万元以下。当地的购房目的以自用的刚性需求为主,鲜有投资购房。,寒亭区开始大规模的城中村改造,住宅的开发进入大扩容时期,大量的房屋建造加快了其城市化的进程,千篇一律的经济适用房逐渐将被淘汰,更优化的房型被市场所需求。当地人均GDP正在快速上涨,购买力也有所提升,购买商品房的需求正在扩大。当地的房价上涨速度缓慢,未来的升值空间较大。从物业形态看,目前设计水平不高缺乏文化内涵或品味的多层楼盘占市场主体,顶层去