项目营销战略与策略执行方案.ppt

金历•东海徽园项目营销战略与策略执行方案
项目营销战略的总体思路
项目品牌的树立与强化,项目质素的营造以及营销整合推广等等方面为项目营销策划的工作提出更高的要求,实施战略性的营销推广成为必然。随着本项目所面临的市场竞争压力进一步加强,本项目必须脱离片区物业雷同化的平台,制造新的差异化卖点。项目营销的思路主线应是:以品牌导入为支撑,产品卖点为核心,文化素造为辅助,把周边环境、项目自身定位、目标客户需求结合城市发展四个文脉通过统一的形象,始终贯穿全程销售、售后服务、建筑规划、园林设计、产品设计、现场包装、广告表现等等项目的方方面面。
项目的目标与困惑
为了奠定本项目以及金历地产在合肥市房地产市场的强势品牌和领导地位,我们应该怎样去创新我们的产品,在东海花园项目的基础上能够有所突破、实现自我超越?
合肥市房地产投资高速增长,未来两年每年约有近1000万平米的住宅开发量;而近2年来每年的市场消化量仅有300万平米左右,我们的项目应该怎样应对市场的竞争?
本项目建筑形态为高层建筑,而合肥市现在的商品房市场又是以多层为主导,空置物业基本上为高层、小高层及面积过大的多层复式顶层,为了实现地块经济价值的最大化,该怎样去解决这个市场难题?
本项目的功能指标具有较大的弹性空间,能否通过建造高品味、高档次的规划设计使之成为项目新的亮点和卖点?
在应对宏观调控的基础上,怎样让项目达到预想的利润空间?
项目研究工作的阶段划分
第一阶段(开盘前)
项目定位调整及营销战略也策略执行
第二阶段
项目强销期营销推广与销售执行
2005/7/22 2005/9/18
至今工作
工作
最终成果
合肥市宏观经济背景研究
合肥市房地产市场调查与分析
目标消费者市场调研
项目的优劣势分析和卖点价值挖掘
合肥房地产市场调查分析结果
项目的整体定位调整与营销战略和策略执行
第一部分项目定位的调整
项目营销基础分析
项目概况
项目投资商是以开发海南世贸雅苑闻名的香港金历地产,拥有海南世界贸易中心有限公司和鑫宏实业投资有限公司两家全资子公司,是一家专业进行房地产开发的房地产开发公司,主要对全国的住宅市场开发投资。
金历东海徽园•是我司介入合肥房地产市场的第一个开发项目,项目开发定位为“高档”的精品人文社区。
项目总占地面积55亩,总建筑面积约11万㎡,以18层高层住宅为主,。
项目背景
二环
一环
高新技术产业开发区
政务文化新区
经济技术开发区
老城区
在现有城市基础上,城市用地主要向西南方向发展,适当向东发展,有限制地向北方向发展。
-------合肥市城市近期建设规划(2001-2005年)
项目位于城市发展方向的主轴线上
地块指标
地块指标:
宗地面积约55亩
容积率:
地势平坦、坡度较缓
地面落差约为1-2米
芙蓉路
宝塔路
松谷路
翠微路
待开发用地
项目所在地
徽园
项目地块解析
项目优势
1、环境优势:
小区绿化率高;
一览徽园全貌;
远离噪音干扰;
2、规模优势:
总占地 249亩的高档高层社区,气势恢宏,彰显大盘风采;
挺拔的外立面具有强烈的视觉渲染力,用鹤立鸡群于经济技术开发区;