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——????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????第一节房地产产品策略一、房地产产品的整体概念物业实体及无形服务1、核心:目的、利益2、形式:质量、区位、建筑风格、规格(面积和户型结构)、设施、实用率、绿化率(环境)、会所、命名和标志、品牌3、附加:服务(售前、售中、售后)??、实测面积、合同约定面积、产权登记面积房屋建筑面积:外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。(包括阳台、挑廊、室外楼梯等,且具有上盖、结构牢固、层高2。2米以上(含)的永久建筑。房屋建筑面积===套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积===套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积共有建筑面积===各产权人共同占有或共同使用的建筑面积(以一定的方式在各产权人之间进行分配)房屋使用面积:房屋户室内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。(部分):1、单层、二层以上(各层)2、楼梯间、电梯井等3、斜面结构屋顶高度在2。2米以上4、全封闭阳台、永久性结构有上盖的室外楼梯计算一半建筑面积的范围(部分):1、未封闭阳台2、:公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、地下室(2。2),以及为整幢服务的公共用房、??????????1、房地产价格实质上是房地产权益的价格2、房地产价格可以是交换的价格,也可以是使用的代价3、房地产价格是长期考虑下形成的4、房地产的价格易受交易主体之间的个别因素的影响5、????????????1、供给与需求因素2、经济因素:国民经济发展水平、物价水平、居民收入、利率、储蓄和消费水平等3、自身因素:位置、地质条件、面积、日照、景观、结构等4、政策因素:住房制度、土地制度、城市规划、税收等5、环境因素:噪声、污染、卫生、景观等6、人口因素:7、社会因素:社会稳定、治安、城市化8、心理因素:企业外部因素对产品定价的影响:市场供求关系、社会经济状况、顾客需求、竞争者行为、政府干预企业内部因素对产品定价的影响:产品成本、产品特征、销售渠道与促销宣传,??????????土地价格、建筑价格、房地价格销售价格、租赁价格市场调节价、政府指导价、政府定价总价、单价、楼面地价抵押价格、课税价格、征用价格起价、成交价、????????????????????