房地产估价师理论与方法考试真题.doc

:..2008年房地产估价师理论与方法考试真题1、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于( )业务。 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。 3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值,适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因( )的需要。 4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元,出租人权益价值为1600万元,则承租人权益价值为( )万元。 A.-40 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上,分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元,则该地区"五通一平"的正常费用为( )元/㎡ 6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅,单价为5000元/㎡。%,年通货膨胀率为5%,则2008年12月该套住宅的自然增值额为( )元。 7、房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是( )的结合体。 、权益、区位 、权益、区位 、权利、位置 、权益、位置 8、某期房年后建成入住,类似现房的价格为5000元/㎡,出租的年末总收益为500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( )元/㎡。 9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。 10、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况: (1)要求在成交日期一次性付清; (2)如果在成交日期一次性付清,则给予5%的折扣; (3)首付款20万元,余款以抵押贷款方式支付,贷款期限15年,按月等额偿还贷款; (4)约定自成交日期起一年内一次性付清; (5)自成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。上述情况中,存在名义价格的是( )。 (1)、(3)种情况 (3)、(4)、(5)种情况 (23、(4)种情况 (2)、(4)、(5)种情况 11、一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是( )。 12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下个交易实例,其中最适合作为可比实例的是( )。交易实例建筑面积(㎡) 用途价格(元/㎡) 成交日期区位正常情况甲 120 居住 5800 2007年8月同一供需圈正常交易乙 105 居住 6000 2008年6月同一供需圈正常交易丙 140 办公 6500 2008年9月同一供需圈正常交易丁 115 旅馆 6100 2008年7月不同供需圈正常交易 13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中( )。 14、房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的( )。 15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。 16、某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。 ,房地产市场状况为过去 ,房地产市场状况为现在 ,房地产市场状况为现在 ,房地产市场状况为过去 17、运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用( )的收益估计值。