深圳金中环整合推广中.ppt

(Ⅱ)酒店式商务公寓典型个案分析项目总占地面积15376㎡,住宅建筑面积104766㎡,总户数1568,由4栋25~30层商住楼和1栋星级酒店组成。户型由公寓、二房、三房等户型组成,面积从31㎡到96㎡不等,相临单位之间可以打通自由组合。.南方国际该盘04年五一开始认筹;8月15日正式选房,选房当天销售200余套,销售情况较好;8月28日正式开盘,销售率40%,开盘当天采取了较独特的开盘方式:1)100位嘉宾共同剪彩,开创了深圳房地产市场的先河:100位各界嘉宾为南方国际广场开盘共同剪彩;显现了项目尊贵、高尚、典雅的形象特质;显现出深圳大都会复合型商务社区的独特魅力。2)五洲宾馆千人答谢会:随后在五洲厅举行了南方国际广场暨海内外各界朋友联谊答谢酒会,上千名社会各界嘉宾与业主共同参加了此次答谢酒会。发展商耗费几十万元的大手笔在一定程度上确实彰显出了南方国际项目的豪气。群:据向中原同事了解,该项目的主要客户群主要为自用和投资两大类,但以投资类为主。自用型:周边小公司,如广告、外贸公司;也有个别大公司一次性购买10-20套及两层以上的;各种公司驻深办事处;个别当酒店式公寓居家的个人;投资类:海归外籍人士;看好会展经济前景的投资者。小结:南方国际绝大部分样板房采用的是商务办公装饰,有意将客户向商务类型上引导,而其热销在一定程度上也反映出复合型商务地产的需求旺盛。会展经济的支撑对其销售有一定促进作用。南方国际式公寓:售价较高;销售情况良好;市场需求日趋旺盛;经营方式简单四、综合比较分析历年供需04年供需售价租凭价投资回报率写字楼供需两旺超70万10000以上45-1207-9%产权式酒店供少,需少,供大于求无新增7000-15000400-600/天6-7%酒店式公寓供需日渐增多7000套7000-1500050-1007-10%小结:1)酒店式公寓投资回报率偏高,吸引力较大;产权式酒店回报率最低;2)酒店式公寓价位上涨空间较大分析硬件配套本项目的优劣势写字楼1、增加办公通讯相关设施,如中央空调费、公共部分装修费等;2、增设附加值,如多功能会议厅、商务中心配套1、2005写字楼市场聚焦CBD片区,写字楼竞争激烈;2、附楼楼层低,条件一般,售价难以提升。产权式酒店1、投入大量装修、家私家电成本2、投入完善的商务配套1、成本增加;风险增大。2、深圳的产权式酒店经营遇到难题。酒店式公寓1、部分带豪华精装修即可2、引进知名酒店顾问1、酒店式公寓是目前CBD的空白;2、价格上升空间较大,可实现较高利润小结:酒店式公寓具有1)投入成本相对较少、2)可上升利润相对较高五、我们的开发方向