海南房地产市场发展深度研究报告.docx

海南房地产市场发展研究报告第一部分:海南省整体房地产市场分析一、 海南省房地产投资分析在“国际旅游岛”的思路带动下,海南房地产市场迎来了新的发展契机,房地产开发和销售势头逐渐好转,房地产业成为海南省经济发展的助推器。. 房地产投资:房地产投资  亿,增长强劲,所占比重明显2009 年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到 %,占 GDP %。房地产投资额达到  亿元,房地产投资总额不断增长,09 年增长率在 40%以上。在全球经济环境陷入低谷的情况下,海南房地产投资额仍保持高速增长,说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。. 房地产供求:外来需求旺盛,市场始终保持供不应求态势海南全省虽然施工面积逐年增长,速度较快,但房屋竣工面积比较稳定,增长速度比较缓慢,这一方面主要反映了房地产业的滞后效应,同时也反映了海南房地产市场存在的问题,即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。供求方面,由于海南外向型市场特征,主要依靠岛外市场,在目标客户群范围大幅扩展和岛内需求逐步释放的情况下,需求近年逐级递增,而供应增速明显慢于需求,市场供求关系良好。二、区域房地产市场分析海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”在旅游区域发展的基础上,海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”,东线是当前热点开发区域,发展也较为成为成熟。. 东线滨海度假:国家海岸+航天城+亚洲论坛以东线高速为串联,借助政府规划,优越条件,将自然资源转化为地产资源,将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源。. 中线养老休闲:五指山+热带雨林+热带温泉利用固有资源,通过先期低端度假产品催热市场,定位为养老度假休闲地产运作。土地升值后推动房地产价值上涨,从而实现地产盈利。. 西线原生野趣:自然保护区,原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区,前几年规划为工业开发集中地带,旅游地产开发属于初级阶段。第二部分:海口市整体房地产市场分析观点:海口作为海南省省会城市,具有生活舒适、交通便捷等优势,而海口在建设国际旅游岛政策背景下,提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号,充分发挥海口自身城市优势,与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展,并呈现出强劲的发展势头。一、 土地市场(一) 历年土地购置面积随着海南旅游地产市场的逐渐升温,从 2008 年开始,土地购置面积开始大幅攀升,09 年,海口市土地购置面积已经达到  万平方米,说明市场投资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃,以西海岸片区为主。(二) 历年土地成交金额随着 08、09 年土地购置的升温,海口市土地成交金额也随之快速增长,通过数据可以看出,09 年土地成交金额较 08 年同比增长 %,说明海口市土地市场回暖,土地价格在 09 年得到快速增长。二、 房地产投资从 2003 年开始,海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头,09 年,全年投资额已达到 78 亿元,增长势头强烈。房地产投资与固定资产投资同步增长,说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势,房地产市场的快速发展,使土地的需求大幅增长。三、房地产开发(一)历年施工面积海口市 2003 年至 2009 年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长,但增幅呈现逐年放缓的趋势,这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地供应情况有关。(二)新开工面积2009 年海口市商品房新开工面积为 206 万平方米,同比增长 %。纵观近几年海口市房地产新开工面积走势,可以看出 2007、2008 年商品房新开工面积明显加大,根据房地产开发周期规律,一般从开工到竣工销售的时间在 - 年之间,以及国际旅游岛的概念下,因此我们预测海口在 2010-2011 年两年间商品房供应将有所增加。(三)竣工面积2009 年海口市商品房竣工面积  万平方米,比去年下降 %,这与 2008年开工面积大幅下降有关。三、 房地产市场总结及发展走势研判海口房地产市场依托海南强势的旅游资源,结合自身优势城市配套,已逐步进入高速发展周期。. 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟,地价、房价快速上涨;. 海口进入郊区大盘时代,大楼盘大有追赶岛外发达地区之势;. 典型的外向型市场,其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源;. 度假观念、投资观念在大力入侵,外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸,二元制市场正在渗透和反渗透。. 以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位,充当了市场上升的发动机;同时,岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。. 海口市场在历经 1、2 月疯狂之后将逐渐