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迪荡新城二期核心区块城市设计业态分析.docx


文档分类:建筑/环境 | 页数:约15页 举报非法文档有奖
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迪荡新城二期核心区块城市设计业态分析————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期: 第五章功能布局业态分析一、 CBD功能类型(一) 功能分类CBD功能类型一般分为主导功能与非主导功能。主导功能主要包括商务办公中心职能;金融证券中心职能;专业化商务服务中心职能(包括法律咨询、广告制作、信息通讯、设计创新等机构)。非主导功能包括购物娱乐功能;居住功能;其他服务功能(包括医疗、教育、维修等生活服务功能)。为了便于分析,在这里我们按照建筑功能来给一个成熟的CBD进行功能划分,主要可分为“一主三副”,“一主”即为办公功能,其中包括金融、贸易、信息、服务等办公功能。“三副”指的是商业、居住和公用设施三类,商业中包括酒店、零售、休闲、娱乐等业态;居住包括住宅、公寓等居住形式;公用设施包括市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施。确保CBD生机和活力的三不原则:四类功能缺一不可;功能配套不能一蹴而就;各功能不应严格分区。(二) 功能比例进行CBD内各功能所占比例的确定,一般先分析CBD的形成机制:(1)由老城中心发展而形成的CBD。在老城改造中,根据城市产业结构的转型,随着市场变化而逐步调整功能比例。CBD理论研究中,著名学者墨菲()、万斯()曾于20世纪50年代初对美国9个中等城市土地利用状况进行调查后,创造性地提出了CBD量化的测定方法,规定城市中心区的办公面积占CBD总建筑面积近1/3时,该区可以确定为CBD。这是半个世纪前的美国城市的实例统计结论。(2)新区CBD可通过两种方式互相校核确定:一是根据实例提供的经验数字推断;二是按照市场上需求及预测数据进行校核,最终综合确定各种功能的不同比例。推荐CBD功能比例:(1)商务办公大于1/3办公功能是CBD的核心功能。CBD中的办公建筑比例应占1/3~1/2以上,办公面积的比重应规定下限,上不封顶。办公楼面积低于l/3的地区,已不能称之为CBD,应按照其主导功能重新定位与命名。理论上只有办公面积占1/3以上的地区才能称之为名副其实的CBD。(2)商业娱乐小于l/4CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施,是CBD功能中必不可少的,也有利于聚集人气。当然对于CBD这样一个以办公为主要功能的区域,商业功能比例应控制在一定范围内,比例过高,CBD成了商业中心,而不再是商务中心。由于各城市的发展水平和阶段差异,具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。(3)公共设施量力而行为了配合CBD金融和商贸等高端服务功能,CBD必须首先建立便捷的市政交通设施,设立通信枢纽中心、资讯中心,以便能快捷、成本低廉地利用多种通信服务,促使金融、贸易、通信和信息处理咨询等相关产业向CBD集中。另外建立国际学校、提供优良的医疗服务设施等,也是吸引投资的重要途径。比较而言,公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD等级的重要体现,其建设总量在CBD中所占比例,应视地方政府的财政实力和社会需求而定。(4)居住小于1/3在保证CBD其他功能使用的前提下,合理安排一定比例的住宅、公寓等用地,既缓解CBD上下班交通的通勤压力,也增加CBD夜间的生活气息。根据居住规模,需要配套幼儿园、学校或文体、卫生等设施,也需占有一定量的土地。因此,要合理确定居住规模。二、 迪荡新城CBD功能比例分配(一)确定比例分配参考依据依据《迪荡新城总体规划》,迪荡新城商贸区控规确定商贸区的功能为以商业服务、商务办公、会议会展为主,兼有休闲居住娱乐的综合功能区。由其功能定位来看,属于多功能复合型城市CBD,应与国际成熟CBD相区别。日本新宿、巴黎拉德芳斯等国际典型、成熟CBD与本地块无可比性,不做参考;上海虽是国内较为成功的CBD,但其以金融行业为主,商务办公发达,商业稍显缺乏,与本地块也无可比性,不做参考。综合分析,本地块选择以北京CBD和杭州钱江新城CBD做为设计参考。n 上表中,巴黎德方斯办公比例最高达到71%;广州珠江新城最低仅31%。可看出,多数CBD办公建筑比例占50%左右,少数在1/3以上,当今CBD办公比例达到或超过了50年前美国城市的指标。与半个世纪前的主要区别还在于智能化办公楼,配备宽带网、信息中心等集中布局以及智能化管理的高标准要求。(二)可比案例分析1. 北京CBD功能比例分析北京朝阳CBD位于北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间,规划用地约为4平方公里,现有建筑300万平方米,政府投资100亿于15年内达到1000万平方米,2008年完成整个规划的70%。届时,CBD写字楼占50%,公寓占25%,商业、文化、服务、娱乐设施占25%,多功能性强化。区内主要代表项目有

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  • 时间2019-10-15