最新最全的购买二手房买卖注意事项及流程(整理版).doc

购买“二手房”注意事项和交易流程1、一是买房前,首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠,弄清楚房屋的权属,确保房屋的产权证不是伪造的,其次搞清楚是否有产权纠纷。2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的,看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。3、要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”,必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在地房产交易管理部门,办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。4、要弄清楚所购“二手房”的准确面积(统称建筑面积)。弄清房屋的年限,看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致,有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况;全面考察房屋周围环境,如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。6、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封;房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款,如何办理过户等;如何避免中介陷阱,如何沟通中介费的支付,如何防止中介吃差价。快房网网友:中介是这么说的,我把首付打给房东,然后拿去换掉抵押款,把抵押注销掉,就可以过户了。这样可以吗?我担心房东拿了我的首付不去还抵押,我拿不到房子啊。然后中介说,房东私自拿不到钱的,具体为什么,也没给我说清楚。你说中介的话靠谱吗?这样可行吗?房灵灵:千万别直接打给房东,应该你和中介,房东一起,把钱直接打给银行,然后马上取消抵押,并过户。7、双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果遇到恶劣的房东,利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。因此,运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等),全程控制每一个环节,消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额,房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务,补足差额。如此,仅需支付一笔合理的垫资服务费,就可以实现融资,进而完成交易。8、由于上家交付的房屋存在质量问题,遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定,如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任,如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的,那上家不承担责任。9、专业人士提醒说,晚上是房产交易过程中的安全“盲点”,购房者一定要当心这个时间段。考虑到方便购房者看房、签订合同,大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些时候下班,此举虽然方便了买卖双方,但同时也为骗子施展骗术提供了机会。这是因为晚上6点之后,交易中心已经关门,无法查证房产证的真伪,成为房产交易过程中的安全“盲点”。而骗子如果选择在这个时间段借机开始施展骗术,比如要求买家支付定金,甚至首付款,如果贪图便宜,很可能会上当。10、为了保证资金安全,买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。所谓资金监管,是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户,待交易双方完成房屋所有权转移登记后,由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。11、业内人士建议,买房者一定要采用资金监管。因为资金监管之后,一旦交易过程出现问题而致使交易中断,但资金却存放在监管账户中,从而安全能够得到保障。此外,定金也可以要求中介公司代管,在确认房屋产权信息之后,再通知中介转交给卖家。而如果卖家坚持必须收取现金之后才能进行下一步交易过程,而且也不同意资金监管,那么买家此时则应该多加小心了。12、其实,从法律层面来说,何玲完全不必担心房子被法院收回。由于何玲在购买房屋时,不知道原产权人与债主张某之间的债权债务关系,因此,本着保护第三人善意取得房产的行为,房屋买卖交易行为仍是有效的,房产是不会被追回。另外,债主的借款协议也依然有效,原业主该还的钱总是要还,所以说这个债主还是等找到原产权人才行,找何玲是没用的13、在垫资前,先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵(主要核实,该房产除贷款银行的抵押权外,是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。);不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户;通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户,并要求出售方出具详细的收款收据,必要时可以请律师见证;必要时可要求出售方提供第三人保证,或物的担保;亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续,并及时收押《房屋所有权证》;在抵押权注销后,按照权属登记中心所允许的最短期限及时办