房地产会计实务.docx

一、概述1>>>>>五证房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。这五证标识着项目不断发展的过程:土地证,意味着这个楼盘开始处于拟建状态。开工证,意味着这个楼盘开始处于在建状态。销售许可许,意味着楼盘可以开始卖了。竣工证,顾名思义,意味着楼盘的竣工,这个时候发生的在建成本(房地产开发成本)应转至完工成本(完工开发产品)准入证,业主可入住,楼盘正式结算必备条件之一(若某户取得准入证,但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的 20%者,都不能结算)。结算的项目,预收收入转入主营业务收入,完工成本转入主营业务成本,主营业务税金及附加计提。2>>>>>税金房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款,这部分房款虽然没有转至主营业务收入,但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。3>>>>>报表里的特殊科目专属资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。资产负债表里的存货包括的是两个部分:5001(房地产开发成本)和 1405(完工开发产品)注:5001 和 1405 均为会计科目代码4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在 (含)以上(容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 ,所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘);单套建筑面积在 140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格  倍以下。只要有一个条件不满足,即为非普通住宅。比如一套东直门 32 号院的房产,面积 70 平米,总价 81 万,单价 11571 元。该套房屋容积率高于 ,面积小于 140 平米,而且在查询土地级别价格后可得:东直门所属的二级土地平均交易价格为 10592 元/平米,它的  倍为 12710 元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的  倍,因此,该套房屋属于普通住宅;如果单价高于12710 元,那么则按非普通住宅计算。5>>>>>期房和现房期房: 指房地产开发商从取得商品房预售许可证(销许)开始至取得房地产权证(准入证)为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房: 是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收(即下达准入证,各地对交付标准没有统一规定),可以正式入住的物业。6>>>>>八大类成本一般房地产行业,成本是分为八大类的,不过不久我们单位要合成六大类了,因为八大类比较普遍,还是介绍八大类: 至  是日常支付工程款时计入的科目,换句话说,实际发生的那些金额都在 01 和 08 科目之间体现。 是用来做预提的,下面会提到。 是项目竣工的时候结转到完工科目所用的过渡科目。二、分述PART1、流程因为一般的手续费、营销管理费都与一般公司无异,就不说了。主要说说收入,成本,税金。拿到土地证,所支付的土地价款计入 ,不预提成本,没什么太特殊的就不说了。以下是按顺序进行的。(一)、拿到“建筑工程施工许可证”即意味着开工这个时候大多都是前期工程,不会有房款收入。月末计提在建项目的成本也相对简单。每个公司计提成本的方法可能都不一样。根据我们公司的标准,纯在建项目(部分在建部分完工不算),月末成本计提数,一般为下月预估工程成本付款数。且每季度原路冲回上季度计提,再重新计提。非 3、6、9、12 月底,纯在建项目不计提该成本。若下月预估付款数为 100 万。则科目如下:借 : 房 地 产 开 发 成 本 --预 提 成 本() 100 万贷:应付账款--各期预提成本100 万那么,这个成本预提是否合理呢?我们来还原一下完工进度好啦~这个案例的预提数是 1371 万,即下个月的预计付款数。填在 D 列。A 列的数是成本的预提数,这个数就是这个项目在建部分预计总共会发生的金额。但是 A 列要填的是预计总投资金额减去预计  土地价款部分的数。(无论减数还是被减数,都是预计的,和实际发生无关)C 列为实际发生的数,即账上  至  发生额合计(注意也要刨去地价,所以没有 )好啦,B 列是自动生成的,上面有公式。这个比例可以和现场的土建工程师核对一下,他比较清楚现场的情况。若合理就按 1371 万计提,若不合理,适当调增或调减。注意:预提成本一定要在 5001 科目再也不会进账的情况下计提。因为在银行对齐以后,我们还要进行结账,如结转管理费用,结转资本化利息等,这些流程都会涉及 5001科目的变动。因此,预提工作一定都要在上述结账流程结束后计提。(二)、拿到“商品房销售许