房开企业的报表分析.docx

如何解读房地产企业财务报表 识别分析税收风险2017 房地产纳税服务网一、房地产企业财务报表现状分析(一)大量预收账款导致短期负债剧增,影响了对企业偿债能力的判断。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款,在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期,导致预收账款长期挂账,形成了企业名义上的长期负债,进而造成资产负债率较高,影响了对企业偿债能力的判断。(二)房地产企业利润数据的片面性,影响了对企业盈利能力的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地,由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账,未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来,房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持,以协议出让的方式取得了大量廉价的土地,其实际地价已经是账面成本的数倍,这时财务报表显示的企业资产严重失实,影响报表使用者对企业盈利能力的判断。(三)期间费用全部计入当期损益,影响了对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定,企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用,直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损,特别是对于连续开发和滚动开发的企业,很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平,势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。使主管税务机关掌握的信息与实际情况产生差异,造成税源监控失灵。(四)开发成本准确计量和分摊难度较大,影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说,房地产项目开发周期长、时间跨度大,加之不确定、不可比等复杂因素的存在,开发成本准确计量和分摊难度较大,直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。如:有些企业开发项目虽已完工,但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款,使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支,开发成本也就不能及时转为开发产品,导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。二、如何对房地产企业财务报表进行税收风险解析(一 ) 充 分 利 用 资 产 负 债 表 表 内 信 息 进 行 涉税风险分析1、货币资金科目分析。货币资金包括库存现金、备用金、各种银行存款和在途资金等,如期末余额较大,则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析,可能存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象,要对企业的预收账款科目进行核实,是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账,少申报预计利润;如期末余额较小,要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。2、应收账款科目分析。房地产企业应收账款科目一般余额比较小,如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额,则应重点分析,防止企业将收到的预收款放在应收账款科目,而不放在预收账款科目,需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假,是否存在逃避预交企业所得税行为。应收账款中很可能有关联交易形成的应收款,关联交易定价的合理性、关联交易的真实性应重点关注。3、其它应收款科目分析。一般来说,此科目期末金额不大,应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来,要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业,要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业,计入其它应收款, 以达到少交税或不交税的目的。4、预付帐款科目分析。通常此科目期末金额不大。企业采购惯例是采购时不付清货款,对方就不开具发票,但有时可能原材料已经收到并投入使用,暂估入账, 费用已发生,计提入帐,但成本费用(发票在汇缴清算还末到)不允许税前扣除。如果在预付帐款中出现反常,贷款企业无故存在大量预付帐款,一定要非常警惕。5、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的,存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额,则有可能存在收入成本费用不配比的现象,存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据,是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时,不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转,就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本;如果期末存货金额远大于预收账款期末金额,则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算,而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时,还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对,两者应当相等,如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。6、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数,相对于企业的